【徹底比較】住宅ローンのおすすめ人気ランキング15選【変動・10年固定・全期間固定別】

今回の比較・検証では、お金の専門家であるFPの阿久津和宏さん・恩田雅之さん・内山貴博さん・飯田道子さんの協力を得ました。

住宅ローンを選ぶ際に何よりも重視すべきポイントが「金利」です。日銀の金融政策による史上空前の低金利を受け、各銀行の金利差は0.1％程度の差しかないように見えますが、3,000万円を35年間借入れると仮定した場合、0.1％の金利差は約53万円にもなります。

しかし、金利だけに注目して選ぶのは非常に危険です。住宅ローンの手数料・保証料は見えにくくなっているだけでなく、金利に換算すると0.1〜0.2％を左右することもある非常に大事な要素です。本当にお得な住宅ローンを選ぶためには、正しい金利の見方を知らなければなりません。

また、金利と同様に重視しなければならないのが、死亡時やがん・脳卒中や心筋梗塞になった際にローン残債を保障してくれる団体信用生命保険（以下団信）です。難しい説明や省略が多い広告を見ると、団信はどれも似通って見えますが、保障内容・保障が適用される条件は各銀行で大きく異なります。万が一の時に困らないように、後悔しないように、ぜひこの記事を参考にしてください。

比較検証の前に、まずは住宅ローンを選ぶ際に必ずチェックしておきたい4つのポイントを解説します。

住宅ローンを選ぶ際に、必ず押さえておかなければならないのが、3つの金利タイプです。今後30年の金利を予想することは不可能といわれているので、絶対にこれを選べばよいというものはありません。

しかし、自分のライフステージや経済状況、金利に対する考え方などを考慮して選ばないと、最悪ローンを支払いきれず、家を手放さざるを得ない可能性もあります。まずはどの金利タイプを選べばいいのかを決めておきましょう。

0.5％〜という圧倒的な低金利が魅力の「変動金利」は、お金に余裕がある方に向いています。金利が上昇し続けた場合、総支払額が莫大に膨らむリスクがあるので、ギリギリこの金利なら支払えるという方には不向きです。

しかし、金利が急激に上昇しても、返済額の変更は5年毎、毎月の支払額は前月の1.25倍に制限される、通称「1.25倍ルール」があるので、突然返済額が跳ね上がることはおそらくないでしょう。ただし、毎月の支払額を抑えることはできても、総返済額は増加するので注意。

金利の変動は大きなリスクであることに加え、月々の収支のバランスが取りにくくなることから、小さいお子さんがいる方や、今から子どもを生む予定がある方にはおすすめできません。お子さんがもうすぐ大学を卒業して自立する方や、お子さんがいても、金利上昇リスクに備え、返済計画をしっかりと立てていける方には、検討の価値があると言えるでしょう。

固定期間選択型は、変動金利と、固定金利をミックスしたタイプ。一般的には3年〜10年の間で金利を固定する期間を選択し、当初決めた固定期間が終わってからは変動金利・固定金利にするかを再度選択することができます。

固定期間の金利が変動金利並みに抑えられているものもあるので、お子さんが自立するまでの期間を固定期間にすることで、支払額を一定の低水準に抑え、リスクを担保することができます。固定期間選択型は、固定期間中の金利だけでなく、見えにくくなっている固定期間後の金利を確認しておきましょう。

例えば、じぶん銀行で10年固定金利タイプを借りた場合、当初10年間は0.57％と低金利（※2019年12月時点）ですが、10年後の金利は1.78％（10年後も金利が変わらない場合）と高くなります。今後10年の金利を予測することは不可能に近いため、変動金利同様、金利上昇のリスクがあります。

また、固定期間が終了してから金利タイプを再度選ぶ際には、固定期間終了時の金利が適用されます。10年後も固定金利を選択するにしても、金利が上昇していた場合は総支払額が高くなるリスクは避けられないことに注意しましょう。

全期間固定金利は、借入時点の金利から一切変動しないのが大きな魅力です。総支払額を事前に把握することができ、返済額がずっと変わらないので、返済プランを立てやすく、金利の動向を気にする必要もありません。

変動金利や固定金利と比較すると金利は高いですが、今後金利が上昇しても、現在の低金利の恩恵をずっと受けることができるので、金利の低い今だからこそ選ぶ価値があるともいえます。

また、「フラット35」についても押さえておきましょう。住宅金融支援機構が提供するローンですが、銀行がやフラット35代理店などが、代理店のような役割を担って提供しています。基本的には全期間固定金利と同じですが、住宅が省エネ・耐震などの要件を満たしている場合、「フラット35S」を選択できます。

もしフラット35Sの要件を満たしていれば、当初10年間の金利が優遇され、場合によっては変動金利並みに金利を下げることができます。新築で住宅を購入する場合は、フラット35Sの要件に該当するか、住宅メーカーや建築事務所、代理店などの担当者に聞いておきましょう。

金利タイプの選び方を把握したら、お得に返済していけるかを確認しましょう。

特に注意すべきは、銀行が公表する「表面金利」に諸費用を加えた「実質金利」の確認。返済方法なども踏まえて、できる限りお得なものを選びましょう。

各銀行がHPなどで公表している「表面金利」に、保証料・手数料を初めとした諸費用を加えたものが、「実質金利」です。保証料・手数料というと少額に思われるかもしれませんが、金利に換算すると0.1〜0.2％（3,000万円を35年で返済していく場合、約53〜106万円）にもなり、お得感を大きく左右します。

実質金利を公表している銀行はほぼなく、保証料・手数料はかなり見えにくくなっています。また、保証料込みといっても、手数料は別途かかるというケースもあるなど、自分で算出するのはかなり面倒です。

特に固定期間選択型は、同様に見えにくい固定期間終了後の金利を加味して比較しなければ、表面金利と実質金利に大きな差がでます。

実質金利の算出は、難しく面倒ですが、今回の記事で紹介する商品はすべて実質金利を算出しているので、ぜひ参考にしてください。

お得に、なるべく早く返済を終えたい方は、「繰り上げ返済」を活用するのがおすすめ。口座振替の返済額には利息が含まれますが、繰り上げ返済の返済額はすべて元金にあてられるので、将来的に発生する利息を減らすことができます。

繰り上げ返済は、気軽に・便利にできるものを選びましょう。来店が必須になるものは返済が平日の日中に限られるので、ついつい後回しになってしまいがちです。銀行ATMからだけでなく、コンビニATMから返済できるものは、思い立った時に返済できて便利です。

また、Web返済に対応しているものは、24時間どこでもスマホから手続きが可能です。メイン口座を申し込んだ銀行に変更することが必須になりますが、移動中や寝る前でも返済ができるので、忙しい方にぴったりです。

ただし、なかには繰り上げ返済1回につき5,000円程度の手数料が必要になるものがあります。繰り上げ返済が思い立った時にこまめにできると、コツコツ元金を減らすことができるので、繰り上げ返済手数料無料のものを選ぶのがおすすめです。

ローン返済期間中に死亡してしまった場合や、ガンや病気を原因として支払いが継続できなくなってしまった場合に返済を保障してくれたり、ローン残債を0円にしてくれるのが「団信」です。

団信は、費用と内容を比較して選びましょう。金利と同様に重視して選ばないと、ほかの生命保険で補わなければならず、結果的に総支払額が増加してしまいます。団信は無料で,

死亡・高度障害状態になった時にローン残債が0円になるものが付帯しますが、それだけでは不十分。

万が一に備えて、がん・脳卒中・心筋梗塞といった「三大疾病」を保障できるものを選ぶと安心です。三大疾病団信は一般的に金利を0.1〜0.3％上乗せすることで付けることができます。

最も注意すべきは、保障が適用される条件。なかには入院してから180日間経った時点で保障が適用されるというものもありますが、180日間入院することはあまりありません。がんは診断された時点でローン残債が0円になるもの、脳卒中・心筋梗塞は手術をした時点でローン残債が0円になるものを選ぶと、万が一の時に心強いでしょう。

融資を急ぐ方や、来店する暇がない方は、申し込み方法と審査速度を確認しておきましょう。

融資を急ぐ方は、窓口のある大手銀行や地方銀行系がおすすめです。窓口があると、書類の記入ミス防止、記入時の不明点などを聞くことができます。書類の記入ミスは、最悪、融資を受けられないことになりかねなりません。窓口の存在は、大きなメリットになるでしょう。

また、今自分が口座を持っている銀行以外の銀行に申し込む場合は、来店して申し込むのがおすすめです。来店せずに口座の開設手続きをすると、住宅ローンの審査に加えて更に時間がかかるので注意してください。また、来店することで融資を急ぐ旨を相談しやすく、融通が効きやすくなるともいわれています。

融資までにかかる時間の目安に関してですが、審査には事前審査・本審査の2種類があります。本審査が終わるまでは一般的に1〜2週間かかりますが、融資を急ぐ方は1週間以下で審査結果が出る金融機関を選びましょう。

また、事前審査が早い金融機関はほかの住宅ローンをあわせて検討しやすくなりますので、複数の住宅ローンを検討している場合は、注目してみてください。

窓口のある銀行系でもWeb申込みをすることはできますが、ネット銀行系はWeb申込みが必須になります。来店する必要がないので、毎日忙しくて銀行に行く暇がないという方におすすめ。

しかし、Web申込みは一般的に来店する場合と比較して融資までの速度が遅くなりがちなことに注意。書類の手続きは基本的に郵送で行われるので、融資まで1ヵ月程度かかることがほとんどです。また、Web申し込みする場合は最短審査時間より1週間程度余裕を見て選ぶようにしましょう。

しかし、なかには郵送不要でスマホ・パソコンから完結できるものもあります。郵送不要でWeb完結できるものであれば、来店するより早く申し込めるので、融資をお急ぎの方にもおすすめです。申込方法は、ランキングでデータと一緒に表記しているので、ぜひ確認してください。

それではここからは、ネットでランキング上位の人気住宅ローン15社を徹底的に調査し、どれが最もおすすめの住宅ローンなのかを検証していきます。

＜今回検証した商品＞

1. じぶん銀行│変動金利 全期間引き下げプラン
2. ジャパンネット銀行│変動金利 全期間引き下げ型
   
3. りそな銀行│変動金利 全期間型
4. 楽天銀行│変動金利 金利選択型
5. 三菱UFJ銀行│変動金利 毎月型 ネット専用住宅ローン
   
6. じぶん銀行│固定金利特約10年 当初期間引き下げプラン
7. 三菱UFJ銀行│固定10年 ネット専用住宅ローン
8. イオン銀行│当初10固定特別金利プラン
9. ソニー銀行│固定セレクト住宅ローン 10年
10. 新生銀行│当初固定金利タイプ（10年）
11. ARUHI│スーパーフラット9（一般団新加入）
12. 住信SBIネット銀行│フラット35（保証型）
13. 楽天銀行│フラット35 融資率9割以内（団信あり）
14. 新生銀行│長期固定金利タイプ 35年固定
    
15. イオン銀行│フラット35 融資率9割以内 Aタイプ

「住宅ローンの選び方」のポイントを踏まえ、検証項目は以下の2項目としました。

検証①：実質金利

検証②：団信

まずは、住宅ローンを選ぶ上で最も重要な「実質金利」を検証しました。

「実質金利」は、銀行が公表する「表面金利」に「保証料」「手数料」を加えて算出しています。また、固定期間選択型に関しては、金利が変動しないと仮定した場合の固定期間終了後の金利を加えて算出しています。

なお、参考として期間は35年、ボーナス払い・繰り上げ返済なしで、3,000万円借り入れた場合の総支払額を表記しています。変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利を一律に比較することはできないので、金利上昇リスクの把握や、3タイプの比較にお役立てください。

今後35年の金利を予想し、比較することは不可能なので、3つの条件を想定して検証を行いました。

1. 金利が変わらない場合
2. 金利が緩やかに上昇する場合│当初7年は変化なし、当初7年で0.2％上昇、その後14年で1％上昇、残りの7年で0.2％低下
3. 金利が大きく上昇する場合│当初7年は変化なし、当初7年で0.3％、その後14年で2％上昇、残りの7年で0.3％低下

今回検証した銀行の金利は全体的にかなり低水準で、一見大きな差は出ませんでした。しかし、保証料・手数料を加えた実質金利を算出すると、全ての金利タイプで0.1〜0.2％金利が上昇し、固定期間選択型に至っては、さらに0.5％上昇することもありました。

また、総支払額を算出すると、0.1％の金利差が生み出す支払額の差が明らかに。各金利タイプごとの金利が最も低いものと高いものを比較すると、変動金利では約60万円、全期間固定金利では約80万円、固定期間選択型では200万円近い差がでました。

また、総支払額を算出し、全期間固定金利と変動金利を比較すると、金利が緩やかに上昇する場合は変動金利の圧勝、金利が大きく上昇する場合は全期間固定金利が僅差で勝利という結果に。それ以上金利が上昇するリスクも鑑みて、ぜひ金利タイプを決めるのにお役立てください。

また、確かに当初の支払額はお得でしたが、固定期間選択型の総支払額はかなり高く、少し金利が上昇するだけで全期間固定金利の総支払額を上回ってしまいます。金利変動の情報収集の手間や、支払いきれないリスクを鑑みると、最初から全期間固定金利にするのも一手でしょう。

次に、団信の保障内容・保障が適用される条件と、コストを比較します。団信の保障内容が不十分なものは、万が一の時に家を手放さざるをえないリスクや、残された家族に大きな負担をかけることになります。

団信の評価は、十分な保障内容が含まれているか・保障が適用される条件は適切かの2点を重視し、コスト面については評価の重みを軽くしています。また、評価は無料団信に加え、3大疾病をカバーする最安のものを対象に行いました。

団信は各銀行によって内容が異なり、大きな差がつきました。がん・脳卒中・心筋梗塞（三大疾病）をカバーする団信が用意されていないものがあるだけでなく、三大疾病があっても、保障が適用されるには180日間の入院が必須といった、条件が厳しすぎるものも多く見られました。

また、がんは診断された時点、脳卒中・心筋梗塞は手術した時点でローン残債が0円になる団信が付く住宅ローンは、今回検証した15商品の中では以下の5つに限られました。安心感を重視する方は、以下の5つをぜひ検討してください。また、入院が条件になっている場合には、所定の診断・方法で入院が決定しなければ、保障が適用されないこともあります。条件をよく確認しておきましょう。

• 三菱UFJ銀行│変動金利
• ソニー銀行│10年固定金利
• 住信SBIネット銀行│全期間固定金利
• 楽天銀行│全期間固定金利
• イオン銀行│全期間固定金利

また、新生銀行は、各金利タイプ共通で低金利で高い評価を受けたものの、三大疾病はないも同然といえます。180日間の要介護状態になるケースは珍しく、例えがんになっても、保障は期待できないでしょう。

ここからは、比較・検証結果を踏まえた変動金利・10年間固定金利・全期間固定金利の住宅ローンのランキングをそれぞれBEST5で発表していきます。

なお、総合評価は各検証項目の単純平均ではなく、実質金利を最重視し、団信の評価にも重み付けをして算出し、ランキング付けを行いました。まずは変動金利のおすすめ人気ランキングTOP5の発表です。

なお、金利は全て2019年12月時点のものです。最新の状況は各社のホームページでご確認ください。

次に、10年固定金利のおすすめ人気ランキングTOP5の発表です。

最後に、全期間固定金利のおすすめ人気ランキングTOP5の発表です。

今回は住宅ローン15商品を徹底的に調査し、比較検証しました！

一見大差ないように見える金利ですが、支払総額が100万円単位で変わってしまうことが分かりました。また、変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利の総支払額を、金利の変動を加味してシミュレーションした結果、0.1％〜の金利が大きな差を生むことが分かりました。また、ぜひ金利タイプを選ぶ上で参考にしてみてください。

「住宅ローンの選び方」で紹介したポイントを踏まえ、金利だけではなく、団信も重視して選ぶようにしてください。今後35年、金利だけでなく、自分の体にも何が起こるか分かりません。ぜひ住宅ローンを選ぶ際は、安心感も重視して選ぶようにしてくださいね。

検証/文：伊藤健介、写真：稲垣佑季、三浦晃一