年収800万で組める住宅ローンはいくら？返済計画はどうする？
住宅の購入時に多くの人が借りている、住宅ローン。年収800万円でいくらまで借りられるのか、返済負担率はどれくらいにすべきか気になっている人も多いでしょう。
今回は、年収800万円で組める住宅ローンがいくらなのか、目安や平均の借入金額を紹介します。実際に住宅ローンを借り入れたときのプランシミュレーションや無理なく借りる方法も解説するため、住宅の購入を検討している年収800万円の人はぜひ参考にしてくださいね。
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
年収800万円で組める住宅ローンはいくら？
住宅ローンの借入金額は、年収によって異なります。住宅ローンを借りる前に、年収800万円で組める住宅ローンの目安や上限額を把握しましょう。
借入金額の目安は3,000〜5,500万程度
年収800万円で住宅ローンを組む場合、3,000〜5,500万円程度を目安に借りると無理なく返済できるでしょう。家計に無理のない返済範囲は、一般的に20〜25%といわれています。
年収800万円の場合、手元に残る手取り収入は75〜85%の600〜680万円程度で、月収にすると50〜56.7万円程度。50〜56.7万円の20〜25%は、10〜14万円程度と計算が可能です。
なお、借入金額に対して発生する利息の割合である「金利」のタイプによって、借入できる総額は異なります。毎月の返済目安10〜14万円を前提に、金利タイプごとの目安額も確認しましょう。
変動金利の場合は4,700〜5,500万程度
毎月の返済可能額10〜14万円で、とある銀行の変動金利0.34%で計算すると借入額は3,950〜5,540万円です。なお、総返済額は4,190〜5,880万円程度になります。
なお、変動金利は、日本銀行の政策金利が影響する短期金利をもとに決まる点が特徴です。日本銀行は現在、短期金利をマイナス0.1%とする政策をしているため、変動金利はほかのタイプより金利が低く、借入金額の目安総額が高くなっています。
10年固定金利や全期間固定金利の場合は3,000〜4,800万円程度
10年固定金利や全期間固定金利の場合、借入金額は年収3,000〜4,300万円程度にすることがおすすめです。
毎月の返済額を10〜14万円で返済する場合、ある銀行の10年固定金利1.195%で35年返済すると、3,430〜4,800万円になります。また全期間固定金利1.910%で35年返済すると、借入額は3,061〜3,459万円です。
住宅ローンの固定金利は、日本の10年物国債という長期金利の影響を受けています。10年物国債は国が発行する債券で、元本を返却する期限が10年のものです。
一般的に短期金利より先に長期金利のほうが上下するため、変動金利より固定金利のほうが高い傾向があります。
借入金額の上限は7,000万円程度
年収800万円の人が住宅ローンを組んだとき、借入額の上限は7,000万円程度です。金融機関の多くは、借入限度額を額面年収の30〜35%程度に設定しているといわれています。
年収800万円の30〜35%は240〜280万円のであるめ、12か月で割ると毎月の返済可能額は20〜23.3万円です。金利1.910%で35年、毎月20〜23.3万円を返済すると6,122〜7,132万円と計算できます。
なお、住宅ローンは7,000万円程度まで借りられますが、上限額まで借りる必要はありません。自分の生活状況や購入希望の住宅に合わせて、無理のない金額を借りるようにしましょう。
年収800万円の住宅ローン平均額は4,500〜6,100万円程度
年収ごとの住宅ローン平均額を知る際は、年収倍率から計算できます。年収倍率とは、購入予定の住宅価格が年収の何倍かを示す数値です。
「2022年度 フラット35利用者調査」によると、年収の年収倍率は住宅区分によって5.7〜7.7倍でした。年収800万円の場合、800万円×5.7〜7.7倍=4,560〜6,160万円が平均とわかります。
しかし、実際の住宅ローン平均額は物件の種類や立地によって大きく異なります。実際に中古戸建は5,7倍・中古マンションは5.9倍・注文住宅や建売住宅は6.9倍・マンションは7.2倍・土地付注文住宅は7.7倍です。
物件の種類だけでも平均金額は1,500万円以上異なるため、あくまで参考程度に考えましょう。
年収800万円で住宅ローンを借りたときの返済シミュレーションを紹介
住宅ローンは返済期間・金利・毎月の返済額によって負担の大きさが変わるため、事前にしっかりシミュレーションをしておくことが大切です。年収800万円で住宅ローンを借りたときの返済シミュレーションを確認し、具体的なイメージを持ちましょう。
返済期間15〜35年の場合。総返済額や毎月の負担が異なる
実際に返済期間の違いでどれくらい負担が変わるのか、シミュレーションしましょう。条件は元利均等・固定金利1.91%・ボーナス割合0%で設定し、返済期間15〜35年で5年ごとに見てみると以下のような結果になりました。
- 15年：毎月の返済額約28万円・総返済額4,949万円
- 20年：毎月の返済額約22万円・総返済額5,177万円
- 25年：毎月の返済額約18万円・総返済額5,412万円
- 30年：毎月の返済額約16万円・総返済額5,653万円
- 35年：毎月の返済額約14万円・総返済額5,900万円
同じ借入額・金利・返済方法にすると、毎月の返済額は最大で約13万円、総返済額は951万円も異なります。
15年で返済すると毎月の返済額が増える分、利息は649万円に抑えられました。35年で返済すると毎月無理なく返済できる程度の負担ですが、利息は1,600万円にものぼります。
固定金利型が最も総支払額が大きい。変動型は上昇するリスクがある
固定金利のほうが変動金利より先に上下するため金利が高く、変動金利は一気に金利が上がる可能性がある金利タイプです。
実際に金利タイプによって、どのくらい総支払額が変わるのかシミュレーションしましょう。
条件は借入額4,300万円・返済期間35年・元利均等・ボーナス割合0%で設定します。金利は変動型が0.375%・10年固定金利は1.4%・固定金利型は1.77%で計算しました。
- 変動型：毎月の返済額約11万円・総返済額4,589万円
- 10年固定金利：1〜10年目の毎月の返済額約13万円・11年目以降は約11万円・総返済額4,989万円
- 固定金利型：毎月の返済額約14万円・総返済額5,772万円
金利タイプによって毎月の返済額は約3万円、総返済額は1,183万円も異なります。しかし変動金利は金利が上下するため、あくまで目安です。今後金利が1.77%まで上昇すると、固定金利とほとんど変わりません。
金利は金融政策の影響を受けるため、今後上昇する可能性も十分にあります。必ずシミュレーションどおりになるわけではないため、どれくらい金利が上昇するかを加味したうえで検討しましょう。
返済負担率は25%以下におさめると無理なく返済できる
年収800万円で返済負担率が25%以上にすることは、現実的といえません。返済負担率が年収の20〜25%になることが理想といわれているため、大幅に超えると毎月の返済額が大きくなります。
返済負担率に応じて、返済額がどの程度変わるか見てみましょう。条件は借入額4,300万円・返済期間35年・元利均等・固定金利1.91%・ボーナス割合0%・手取り月収50〜57万円で設定します。
手取り月収50〜57万円で返済負担率20%の場合、毎月の返済額は約10〜11万円であるため総返済額は4,200〜4,787万円でした。
返済負担率25%の場合、毎月の返済額は約13〜14万円のため総返済額は5,249〜6,005万円。返済負担率30%の場合、毎月の返済額は約15〜17万円であるため総返済額は6,299〜7,181万円です。
返済負担率が10%増えると毎月の返済額は約5〜6万円・総返済額は2,981万円も異なります。返済負担率が30%になると借入金額の上限になるため、生活がきつくなる可能性が高いでしょう。
無理なく返済したい場合は、返済負担率は25%以下におさめることが現実的です。
年収800万円で無理なく住宅ローンを組む方法は？
年収800万円でも、借入金額や金利によっては返済が負担になります。無理なく返済するためにも、自分に合った住宅ローンを組む方法を確認しておきましょう。
経済状況・家族構成・年齢を考慮して借入額を決める
経済状況・家族構成・年齢を考慮して、借入額を決めることがおすすめです。収入の増減・貯蓄額・出産などによって生活状況が変わると、返済しやすい金額が変わります。
借入額を決める際は、現在の世帯収入や貯蓄、今後の出産予定、完済時の年齢をチェックしておくとよいでしょう。万が一のときを想定し、どの状況でも返済できる借入額が理想です。
たとえば片働きになった場合の返済が不安な人や貯蓄が少ない人は借入金を減らしたり、完済時の年齢が高齢な人や出産を希望している人は頭金を増やしたりするなど、さまざまな観点から住宅ローンの組み方を検討しましょう。
なお、想定より経済状況がよければ、繰上げ返済もできます。
頭金を住宅価格の1〜2割は用意する
頭金を住宅価格の1〜2割は用意しておくと、無理なく住宅ローンを組めるでしょう。「2024年度 フラット35利用者調査」によると、多くの人は10〜20%の頭金を用意していました。
たとえば3,000万円を借り入れた場合、頭金を10〜20%用意するなら300〜600万円が必要です。
同様に、借入金額が4,000万円なら400〜800万円、5,000万円なら500〜1,000万円、6,000万円なら600〜1,200万円、7,000万円なら700〜1,400万円は頭金を用意するとよいでしょう。
頭金があれば、総返済額を減らせます。金融機関によっては、頭金が多いほうが金利を優遇されることも。
一方で頭金がゼロだと、頭金があるケースよりも借入金額が増えて毎月の返済額が高額になります。頭金を用意できない場合は、借入金額を減らすことも検討してみましょう。
返済期間を長くすることも検討しておく
返済期間が長くなるほど毎月の返済額が減り、月々の負担を減らせます。多くの金融機関では年収に対するローン返済額をチェックするので、毎月の返済額が低くなると住宅ローンの審査にも通りやすくなるでしょう。
国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、リフォーム住宅の返済期間は10年程度でしたが、戸建ての場合は新築・既存を問わず30〜35年程度にする人が多い傾向がありました。
なお、返済期間を伸ばすと利息が増え、総返済額が大きくなるデメリットもあります。長期の住宅ローンを組む年齢によっては、定年後も返済を続けなければなりません。デメリットも把握したうえで、返済期間を考えましょう。
共働きの夫婦ならペアローンや連帯債務型の収入合算で組む
共働きの夫婦ならペアローンや、連帯債務型の収入合算で組むことがおすすめです。
夫婦で組める住宅ローンは、民間金融機関のペアローンとフラット35の収入合算の2種類。ペアローンと連帯債務型の収入合算なら、夫婦2人分の住宅ローン控除を受けられます。
ペアローンは1つの物件に対し配偶者や親子などがそれぞれ債権者になる住宅ローンで、お互いが連帯保証人になります。
たとえば夫婦でペアローンを組む場合、夫と金融機関・妻と金融機関でそれぞれ契約を結ぶため、各々が住宅ローン控除の対象になることが特徴です。
収入合算は申込者と一定の条件を満たした家族の収入を合わせる住宅ローンで、借入金額を増やせるメリットがあります。
連帯債務型と連帯保証型があり、連帯債務型は申込者と合算者のそれぞれにローンの返済義務があるのに対し、連帯保証型は1人が債務者になりもう1人が連帯保証人になるタイプです。
連帯保証型は申込者1人の住宅ローンになりますが、連帯債務型は2人の住宅ローンになるため控除を受けられます。
なお、ペアローンや収入合算を組む際、将来的に妊娠・出産を希望している人は借入金額の設定に注意しましょう。妊娠・出産時や育児中に時短勤務を取り入れた場合は、配偶者の収入が減るリスクがあります。収入減少を想定したうえで、返済できる借入金額を設定しましょう。
住宅ローン控除を利用できる住宅を購入する
住宅ローン控除は、以下の条件で適用されます。
- 住宅ローンなどを利用した、マイホームの新築、取得または増改築等床
- 面積が50㎡以上
- 合計所得金額が2,000万円以下
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居
- 控除を受ける年の12月31日まで居住（契約者が死亡している場合は、亡くなる日まで居住）
- 昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合
- 贈与された住宅を除く
住宅ローン控除は税制改正により、年度ごとに条件が変わる点に注意してください。
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住宅ローンは金融機関によって、金利・審査基準などが異なります。年収800万円で無理なく返済するためには、自分に合う住宅ローンでの契約が大切です。
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