住宅ローンが払えなくなったら？対処法や避けるべき行動を解説！
新築や中古のマンション、一戸建ての建築などで金融機関からの融資を受けられる住宅ローン。審査には通ったけど支払いが大変、払えなくなったらどうすればよいのかなど、悩んでいる人もいるでしょう。
そこで本記事では、住宅ローンを滞納するとどうなるか、滞納する可能性が高い人の特徴、払えないときの対応方法を解説します。払えなくなったときに避けたほうがよい行動も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
住宅ローンを払えなくなったらどうなる？
滞納期間別に金融機関がどのように対応するか確認していきましょう。滞納期間の月日はあくまで目安です。金融機関によって異なる場合があるため、おおよそのスケジュールとして覚えておいてください。
滞納1～2か月目以降：金融機関から支払い請求が届く。遅延損害金の発生
返済を滞納すると、返済日の翌日から遅延損害金が発生します。遅延損害金は日割り計算で、利率が年14.0～14.6％ほどです。以下で例として、利率が年14.0％で毎月の住宅ローン返済額8万円を60日間滞納した場合の遅延損害金を紹介します。
1か月目：8万円（毎月の返済額）×14.0％（利率）×30日（滞納日数）÷365日＝約920円…①
2か月目：16万円×14.0％×30日÷365日＝約1,841円…②
①920円+②1,841円＝2,761円（60日間滞納時の遅延損害金）
滞納金額と滞納日数が多くなるほど遅延損害金も膨れ上がるため注意しましょう。
滞納3～5か月目：信用情報に事故記録が掲載。引き続き請求が来る
信用情報に記録された住宅ローンの滞納状況は事故情報と呼ばれ、今後お金を借りたり、ローンを組んだりするときに、金融機関にチェックされます。いわゆるブラックリストに掲載されている状況のため、ほかのローンの審査にも通りにくくなるでしょう。
この期間も引き続き請求連絡はあり、催告書や督促状がこの時期に送付されることもあります。
滞納6～8か月目：分割払いができなくなって一括請求される
滞納から6～8か月にわたって催告書や督促状を無視して滞納していると、期限の利益が喪失して一括返済を請求されます。期限の利益の喪失通知書が届くまでは、指定された日付までに通知された金額を支払えば分割払いが可能ですが、通知書が送付されてしまうと分割支払いができません。
滞納10～16か月目：保証会社が競売を申し立てる。現地調査の開始
保証会社は代位弁済として住宅ローンを一括返済したあと、借入者から借金を回収するため裁判所に競売を申し立てます。競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却することです。金融機関の抵当権の実行によって住宅が競売にかけられます。
滞納16か月目以降：競売が完了し、強制立ち退き
競売では期間内に最も高い金額で入札した人に売却されます。裁判所から売却決定の通知が送付されたら、直ちに住居から立ち退かなければいけません。
安い価格で売却されローンが完済できない場合、住宅がなくなっても残りの支払いをする義務があるため、競売にかけられる前に対処しておくとよいでしょう。具体的な対処方法は後述します。
住宅ローンを滞納する可能性が高い人の特徴
年収に見合ったローンを組んでいない
収入に見合ったローンを組んでいないと返済に苦労するため、返済比率を計算して余裕のある返済計画を立てることが大切です。返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のこと。返済比率が低いと余裕のある返済ができるでしょう。
一般的にいわれている理想の返済比率は20～25％。金融機関が基準にする返済比率は、30～40％程度と少し高めに設定されています。高めに設定されていて審査に通りやすいからと安易に受けず、現在の返済比率を確認して理想よりも高い場合は、借入後に返済滞納しないよう早めの対策が必要です。
以下では、借入額の目安などについても解説しているので合わせて確認してみてください
収入が減少してしまう
借入時に計画を立てていても、収入が減少してしまうと住宅ローンの返済ができなくなる可能性があります。
収入が減る要因は以下のとおりです。
病気やケガ
離婚
定年退職
転職
リストラ
近年では、新型コロナウイルスの影響で収入が減少した人も多いでしょう。収入の減少で住宅ローンの支払いが滞る可能性があるときは、金融機関への相談をおすすめします。返済額の見直しや一定期間元金を据置するなどの対処も考えられるでしょう。
想定よりも支出が増加した
住宅ローンを組むときに将来のライフプランを立てていても、想定外の支出が発生しローン返済が難しくなることもあるでしょう。
支出が増加する要因は以下のとおりです。
病気やケガの治療費
介護費
物価上昇
子どもの進学先変更
離婚後の養育費
金利の変動によって住宅ローン自体の返済額が増加する可能性もあります。住宅ローン契約時に選択した金利タイプが変動金利の場合、市場金利に連動して住宅ローンの金利上昇も考えられるため注意が必要です。
変動金利は契約時の金利がほかのタイプに比べて低いことが多いため、お得に感じやすいものの、返済中に上昇する可能性を理解しておきましょう。
定年退職後もローン残債がある
退職金で一括返済するつもりが、想定より退職金が少なく完済できないことも考えられます。住宅ローンの借入時は、退職金や年金などを含めずに返済計画を立てましょう。
住宅ローンを払えなくなったときの対処法
万が一、住宅ローンを払えないときでも対処法はあります。滞納してもすぐに住宅の売却とはならないため、落ち着いて対応しましょう。
家計を見直して支払いに回せる金額を捻出
毎月の住宅ローンの支払いが厳しければ、まずは家計を見直してみましょう。住宅ローンを滞納してからではなく、支払いが少し大変になってきたタイミングでの見直しをおすすめします。
家計の見直しでまずチェックするのが固定費です。
水道光熱費
携帯電話料金
通信費
保険料
車の維持費
サブスクリプション
固定費を見直せば、毎月一定の金額の余裕が生まれます。できるところから見直して、ローンの支払いに回せる金額を捻出しましょう。
住宅ローンを組んだ金融機関に対処法を相談
年齢が若いうちに借りた場合は、返済期間を延ばして毎月の返済額を減らすのもひとつの手段です。ただし、住宅ローンの総額が減るわけではありません。返済期間を延ばした分、完済までの年齢は上がることを把握しておきましょう。
現在、コロナウイルスの感染拡大している影響により、条件の変更に応じてもらえる可能性があるため、早めの相談をおすすめします。
保険の適用ができないか確認してみる
団信は多くの住宅ローン契約で加入が必要な保険です。三大疾病が原因で定められた要件を満たせば、残りの住宅ローンはすべて返済する必要がありません。
民間の保険でも、収入保障保険や就業不能保険、債務返済支援保険など、死亡やケガ、病気のリスクに備えた保険が用意されているため、加入している会社へ確認してみましょう。
住宅ローンの借り換えで返済額を抑える
住宅ローンの返済が滞りそうであれば住宅ローンの借り換えを行い、返済額を減らしましょう。借り換えとは、ほかの金融機関で住宅ローンの契約を行い、今返済している住宅ローンの残りを一括返済することです。
10年前と今とでは、住宅ローンの金利に2～3％も違いがあります。金利の低い住宅ローンに借り換えれば、毎月の負担額は軽くなるでしょう。
借り換えの対象になりうる人の条件は以下のとおりです。
ローン残高が1,000万円以上ある
返済期間が残り10年以上ある
ローンを組んだ当初より現在の金利が1％以上低くなっている
借り換えには事務手数料や保証料など諸経費がかかります。ローン残高が少ない人や返済期間が残り少ない人は、借り換え前の返済額より諸経費などで負担が大きくなることもあるため注意が必要です。
借り換えを検討している人は、複数の金融機関で条件を確認するとよいでしょう。以下のページでは、人気の借り換え住宅ローンを紹介しています。ぜひこちらで比較検討してみてください。
通常の方法で売却して住宅ローンを完済する
住宅ローンを滞納してしまい返済の見通しがたたない場合は、思い切って住宅を売却してしまうのもひとつの手段です。住宅ローン残高より高く売れる場合もあるため、ローンの完済もできます。しかし、売却金額が返済額より少ない場合は、残りの住宅ローンを自己資金で返済しなければいけません。
住宅ローンの支払いを滞納している場合は任意売却を検討
競売では、市場価格より60～70％ほど安い金額で購入されることが多く、信用情報にも傷がついてしまいます。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却が可能です。任意売却が可能な期間は、住宅ローンを滞納してから10～12か月程度で、対応が長引けば競売にかけられる可能性もあるため注意しましょう。
個人再生で住宅を手放さずにほかのローンを減額
住宅ローン特則という特別な制度を利用すれば、住宅ローンの支払いを行うことを条件に、住宅を手放さないままローン残高の減額が可能です。
債務額に対して、個人再生で減額できる最低弁済額は以下に挙げます。
100万円未満：全額
100万円以上500万円未満：100万円
500万円以上1500万円未満：債務額の5分の1
1500万円以上3,000万円未満：300万円
3,000万円以上5,000万円未満：債務額の10分の1
ただし、個人再生を利用すると信用情報に事故情報が載るため、今後のクレジットやローンの審査に通りにくくなることを覚えておきましょう。
リースバックで自宅売却後に賃料を払って住み続ける
ただし、売却金額は市場価格の60～90％ほどになるでしょう。その後住み続ける際の家賃も周辺の類似物件より高くなる可能性もあります。
リバースモーゲージで自宅を担保に融資を受ける
借入可能な金額は、担保とする住宅の市場価格の50～70％ほどです。通常売却であれば手元に残る金額が大きくなることを理解しておきましょう。
住宅ローンを払えなくなったときに避けたほうがいい行動
住宅ローンの支払いが滞ったときにやってはいけない対応を紹介します。実行することで悪影響を及ぼす可能性があるため、必ず把握しておきましょう。
キャッシングやカードローンなどの新たな借入れ
一時的に滞納を逃れても、利息で毎月の支払負担は大きいため、消費者金融からの借入れは控えましょう。
ボーナスをあてにして滞納を続ける
ボーナスでも払えず滞納が続けば一括返済を求められ、最終的に住宅を手放して残りのローンを支払わなければいけないこともあるかもしれません。必ずボーナスはあてにせずに毎月の返済計画を立てましょう。
賃貸物件として貸し出す
仮に許可をもらえても住宅ローン金利から賃貸用のアパートローン金利に切り替えられてしまうことも多く、金利が2～4％ほど上がってしまうこともあります。空室のまま家賃収入が得られなければローン残高は増えてしまうため、住宅の貸し出しはおすすめできません。
夜逃げをする
夜逃げをしても、逃げたあと追われる不安を抱えて生活しなければいけません。加えて、連帯保証人にローン残高の支払い義務が発生し、相手の人生に影響を及ぼしてしまいます。
保険金を支払いにあてようと考える
また、被保険者が死亡することで、残された家族に与える影響を想像できるのであれば、保険金をあてにするのはやめましょう。
住宅ローンを検討するならmybestの徹底比較を参考に
以下のページでは、条件ごとにおすすめの住宅ローンを紹介しています。住宅ローンの選び方も解説しているため、借入先にお悩みの人はぜひ参考にしてください。
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