住宅ローンの計算方法は？月々の返済額をシミュレーションしよう

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があるので、違いをしっかり抑えましょう。

元利均等方式は、最初に元金と利息の合計金額を出し、均等に割って返済していく方法。一般的に使われる方法で、返済額が一定なので返済計画を立てやすいのがメリットです。ただし、はじめは元金が大きいので利息も大きく、返済額のほとんどが利息になってしまいます。そのため元金の減りが遅く、総支払額が大きくなってしまうのがデメリットです。

一方、元金均等方式は借入額を返済回数で割り、毎月同額の元金に利息を上乗せします。元金が減れば利息も小さくなるので、最初の返済額が一番大きく、徐々に額が減少。利息が変動するのでキャッシュフローの計算が大変というデメリットがある一方、早めに元金が減るので、総支払額が減るというメリットがあります。

借入可能額は、「1+月利を-420で乗じた数字」を1から引いて、毎月の返済額をかけ、その数字を月利で割ることで計算できます。

借入可能額の上限は年収の35%程度とされていますが、今回は無理なく返済できる額として、手取り額の20%で計算してみます。

年収500万円の場合の手取りは390万円程度、その20%は78万円です。これを12で割ると1か月あたり65,000円。年利1.3%なら月利は0.001083、返済期間が35年なら返済回数は420回なので、これらの数字を使って計算します。

65,000×（1-（1＋0.001083）の-420乗）÷0.001083＝21,925,226円。

これが、年収500万円の人が無理なく返済していけるローンの上限額です。

エクセルで計算する場合は「PV関数」を使います。

計算式は「=PV(金利/12, 返済年数*12, 月間の返済上限額)*-1」。金利に1.3、返済年数に35、月間の返済上限額に65,000を入れてください。この場合も小数点以下の切り捨ての関係で、手計算とは若干の誤差が生じます。

まずは月々の返済額の一覧です。

返済期間は35年、金利は固定金利型の場合1.3%、変動金利型の場合0.6%を想定、ボーナス返済なしで算出した額を紹介します。

借入額2,000万円の場合：固定型は59,296円、変動型は52,805円

借入額2,200万円の場合：固定型は65,226円、変動型は58,086円

借入額2,400万円の場合：固定型は71,155円、変動型は63,366円

借入額2,600万円の場合：固定型は77,085円、変動型は68,647円

借入額2,800万円の場合：固定型は83,015円、変動型は73,928円

借入額3,000万円の場合：固定型は88,944円、変動型は79,208円

借入額3,200万円の場合：固定型は94,874円、変動型は84,489円

借入額3,400万円の場合：固定型は100,803円、変動型は89,769円

借入額3,600万円の場合：固定型は106,733円、変動型は95,050円

借入額3,800万円の場合：固定型は112,663円、変動型は100,330円

借入額4,000万円の場合：固定型は118,592円、変動型は105,611円

借入額4,200万円の場合：固定型は124,522円、変動型は110,892円

借入額4,400万円の場合：固定型は130,452円、変動型は116,172円

借入額4,600万円の場合：固定型は136,381円、変動型は121,453円

借入額4,800万円の場合：固定型は142,311円、変動型は126,733円

借入額5,000万円の場合：固定型はは148,241円、変動型は132,014円

続いて返済総額について、上記と同じ条件で計算したものを紹介します。

借入額2,000万円の場合：固定型24,904,320円、変動型22,178,100円

借入額2,200万円の場合：固定型27,394,920円、変動は24,396,120円

2,400万円の場合：固定型29,885,100円、変動型26,613,720円

2,600万円の場合：固定型32,375,700円、変動型28,831,740円

2,800万円の場合：固定型34,866,300円、変動型31,049,760円

3,000万円の場合：固定型37,356,480円、変動型33,267,360円

3,200万円の場合：固定型39,847,080円、変動型35,485,380円

3,400万円の場合：固定型42,337,260円、変動型37,702,980円

3,600万円の場合：固定型44,827,860円、変動型39,921,000円

3,800万円の場合：固定型47,318,460円、変動型42,138,600円

4,000万円の場合：固定型49,808,640円、変動型44,356,620円

4,200万円の場合：固定型52,299,240円、変動型46,574,640円

4,400万円の場合：固定型54,789,840円、変動型48,792,240円

4,600万円の場合：固定型57,280,020円、変動型51,010,260円

4,800万円の場合：固定型59,770,620円、変動型53,227,860円

5,000万円の場合：固定型62,261,220円、変動型55,445,880円

次にまとめるのは年収ごとの借入可能額の一覧です。上記と同じく金利は1.3%で返済期間は35年として計算しています。

・年収が300万円の場合

返済負担率25%：2,108万円、30%：2,529万円、35%：ら2,951万円

・年収が400万円の場合

返済負担率25%：2,810万円、30%：3,372万円、35%：3,935万円

・年収が500万円の場合

返済負担率25%：3,513万円、30%：4,216万円、35%：4,918万円

・年収が600万円の場合

返済負担率25%：4,216万円、30%：5,059万円、35%：5,902万円

・年収が700万円の場合

返済負担率25%：4,918万円、30%：5,902万円、35%：6,886万円

・年収800万円の場合

返済負担率25%：5,621万円、30%：6,745万円、35%：7,870万円

・年収900万円の場合

返済負担率25%：6,324万円、30%：7,588万円、35%：8,853万円

・年収1,000万円の場合

返済負担率25%：7,026万円、30%：8,432万円、35%：9,837万円

返済負担率をいくらに設定するかで借入可能額は大きく変わります。無理のない返済計画を立てるようにしてください。

固定金利と変動金利にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、特性をよく理解して選ぶようにしましょう。

固定金利は完済まで金利が一定なので、返済計画が立てやすいのがメリット。一方、市場金利が下がっても恩恵を受けることがなく、変動金利より金利が高いのが一般的です。

変動金利は、経済情勢の変化などで金利が下がれば、その分返済額が少なくなりますが、上昇によるリスクには注意が必要。また金利が定期的に見直されるので、支払い総額がいくらになるのか、予測がたてづらいというデメリットがあります。

子どもの教育費などまとまった支出の予定があり、返済金額が定まっていないとやりくりが難しい人は、固定金利を選ぶとよいでしょう。5年や10年で見直しができる期間選択型なら、ライフスタイルの変化に合わせて変更も可能です。

ある程度家計に余裕があって、金利上昇のリスクに備えられる人は、変動型を選ぶと金利低下によるメリットを享受できるので、総支払額を抑えられる可能性があります。

住宅ローンを組むにあたっては、無理のない返済額をしっかり見極めることが大切です。

一般的に年間返済額の上限は年収の30%〜35％程度といわれていますが、将来的に転職などで収入が下がる可能性や、金利が上昇する可能性も考慮する必要があります。国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、年間返済額の全国平均は139.4万円、年収に対する住宅ローンの返済負担率の全国平均は18.1%です。

また借入金額が年収の何倍かを表す借入倍率は、5〜6倍程度が妥当とされています。たとえば年収400万円なら、2,000万円〜2,400万円程度が目安です。結婚や出産、子どもの進学などでライフスタイルが変化することもあるので、ローンは家計に無理のない範囲で組むことをおすすめします。

住宅を購入すると、ローン返済以外にもさまざまな費用が発生します。家計を圧迫しないように、返済計画は諸費用を考慮したうえで総合的に検討しましょう。

主な費用は、固定資産税・火災保険料・住宅の維持費・都市計画税、そしてマンションの場合は駐車場代などが考えられます。これらを合計すると、年間で数十万円かかるのが一般的です。

ローンと諸費用の支払いで、貯蓄や投資に回すお金の余裕がない状態では、将来的なライフステージの変化に対応できなくなるおそれがあります。住宅に関係する諸費用は、借入可能額を検討する段階からしっかりと考慮することをおすすめします。