住宅ローンは年収の何倍が目安？無理なく返せる借入可能額を解説！

たとえば、住宅金融支援機構が行なった「2024年度 フラット35利用者調査」によると、フラット35の利用者は以下のような年収倍率で住宅を購入しているようです。

• 新築マンション：所要資金5,592万円・年収倍率7.0倍
• 土地付き注文住宅：所要資金5,007万円・年収倍率7.5倍
• 建売住宅：所要資金3,826万円・年収倍率6.7倍
• 注文住宅：所要資金3,936万円・年収倍率6.9倍
• 中古マンション：所要資金3,033万円・年収倍率5.5倍
• 中古戸建：所要資金2,573万円・年収倍率5.3倍

購入者の状況によって異なりますが、新築を買う場合は資金としておおむね3,800万円～5,600万円が必要で、年収倍率は7倍前後だということがわかります。中古の場合は資金としておおむね2,600万円～3,000万円が必要で、年収倍率は5～6倍程度です。こうしたデータを見ても、住宅ローンの借入額は年収の6～7倍が目安といえるでしょう。

住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）」を見ると、返済負担率15～25%以内の世帯が最も多く、25%以内に収めている世帯は全体の半数以上におよんでいることがわかります。

無理なく返済するためにも、返済負担率が25%を超えないよう試算しておくことが大切です。例えば、年収400万円の場合は、年間の返済額が100万円以内に収まるようローンを組むのが理想的といえます。

ここからは、具体的に固定金利における返済額シミュレーションを紹介します。年収400万円～800万円まで100万円ごとに、それぞれの借入額や返済額について解説するので、いくらを目安にしたらいいか気になる人は参考にしてください。

なお、これから紹介する試算は、フラット35を利用・ボーナスなし・金利1.96%で借り入れるという条件で行われたものです。条件が変われば、数字も変化するので注意しましょう。

ここでは、変動金利のパターンで年収別返済額シミュレーションを紹介します。年収400万円～800万円まで100万円ずつ借入額の目安や毎月の返済額について取りあげるので、いくらが目安になるか気になる人はぜひ参考にしてみてください。

なお、以下に紹介する試算は、ボーナスなし・金利0.550%・35年ローンの条件で算出されたものです。金利の上昇をはじめ、条件によって実際の数字は変化するので注意しましょう。

借入限度額は年収の35%が目安です。実際35%を上限にしている金融機関は多く、フラット35についても年収400万円以上なら返済負担率35%以下・年収400万円未満なら返済負担率30%以下までと、35%以下を基準に融資の限度額が設定されています。

金利1.96%で計算した場合、年収300万円であれば借入限度額は2,278万円で、毎月の返済額は7.5万円です。また、年収400万円の場合、借入限度額は3,543万円で、毎月の返済額は11.7万円となります。

年収500万円であれば、借入限度額は4,429万円で、毎月の返済額は14.6万円です。年収600万円の場合、借入限度額は5,315万円、毎月の返済額は17.5万円となります。

いずれにしても借入限度額まで借りることは、あまりおすすめできません。病気や事故で大きな出費になったり経済状況の変化によってものの値段が急騰したりと、さまざまなリスクが想定されます。

返済でいっぱいになってしまうと万が一の出費に対応できなくなるので、返済負担率は25%以内に収めるようにしましょう。

頭金は住宅価格の10～20%が目安といわれています。住宅価格が3,000万円の場合は、300万円～600万円の頭金を用意するのが一般的です。頭金を支払えば、金融機関の信用を得ることができ借り入れの審査が通りやすくなります。

また、借入額を小さく抑えられるのもメリットの1つです。例えば、3,000万円の住宅を購入する際に300万円の頭金を用意できれば、借入額は残りの2,700万円になります。借入額が減れば毎月の返済額も減り、返済期間を縮めて利息負担を抑えることも可能です。

頭金なしでも住宅ローンを組むことはできますが、月々の返済負担を減らすためにも、できるだけ頭金は用意しておきましょう。ただし、貯蓄をすべて頭金として使うようなことは避けてください。家具や家電の準備・引っ越し代・緊急時の出費などに備えて、ある程度の貯蓄は残しておくことをおすすめします。

ここからは、住宅ローンを無理なく返済するためのポイントを解説します。金利上昇のリスク・固定資産税・ライフイベントなど、返済計画を立てるうえで想定しておきたいポイントについて1つずつ紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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