年収400万で住宅ローンはどのくらい借りられる？無理なく返済できる金額を解説！

世帯年収400万円の場合の住宅ローンの借入限度額は3,786万円が目安です。住宅ローンの借入限度額は金融機関によって異なりますが、返済負担率を基準にして、世帯年収の30～35%が一般的。返済負担率とは、世帯年収のうち年間のローン返済額が占める割合をいいます。

金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローンの「フラット35」を利用した場合の借入可能額は、世帯年収400万円で返済期間35年、融資金利1.54%で3,786万円、月々の返済額は11.7万円です。

また、借入限度額はあくまで借入可能な上限金額であるため、無理に限度額まで借りる必要はありません。

年収400万円の手取り収入を約312万円とすると、ボーナスを加味しない場合の手取り額は毎月約26万円です。限度額まで借りた場合の月々約11.7万円の返済は大きな負担となるため、上限まで借入れることはおすすめできません。

住宅ローンで借入れできる金額は、世帯年収の5～7倍を目安としましょう。借入れできる金額は購入したい住宅の金額が世帯年収の何倍にあたるかを表す「年収倍率」を用いて計算することが一般的です。

フラット35を利用した場合の年収倍率は、新築住宅で6.5～7.5倍、中古住宅で5～6倍を目安とします（参照：2024年度 フラット35利用者調査）。

世帯年収400万円で試算すると、新築住宅で2,600～3,000万円、中古住宅で2,000〜2,400万円です。月換算すると新築住宅で約8〜9.2万円、中古住宅で約6.1〜7.3万円と算出できます。

年収400万円の場合、借入額は2,100万円以内にすると無難です。無理なく住宅ローンを返済するには、毎月の返済額を月の手取りの20～25%に収めることが理想といわれています。

年収400万の場合、月の手取り額は26万円ほどです。月々の返済額は、26万円の25%にあたる6.5万円までに収めることが望ましいでしょう。月々の返済額が6.5万円の場合の住宅ローン借入額は、返済期間35年、固定金利1.0%で約2,727万円です。

住宅ローンの借入額を試算する際、管理費や固定資産税なども含めておく必要があります。

年収400万円の場合、月々の返済額を6.5万円以内にすることが理想です。現在賃貸物件に住んでいて、6.5万円よりも高い家賃を払っている場合、もっと借入額が多くても大丈夫だと思うかもしれません。

しかし、住宅を購入すると固定資産税や火災保険料、修繕費など賃貸ではかからない費用が多く発生します。固定資産税が年間10～15万円程度、火災保険料が年間3,000～10万円程度、分譲マンションの場合、さらに管理費が年間18万円程度、修繕積立金が年間14万円程度必要です。

例えば、現在の賃貸の家賃が10万円の場合、年間120万円まで住宅の費用にあてられます。住宅ローン以外にかかる費用を年間48万円（マンションの場合）と仮定すると、住宅ローンの返済にまわせる金額は「120万円－48万円」で年間72万円です。

72万円を月換算すると6万円なので、現在の家賃と同じ10万円の返済額では月々4万円の赤字となるとがわかります。月々の返済額以外にかかる費用もしっかりと考慮して借入額を決めることが大切です。

住宅ローンの借入期間を長く設定すれば、月々の返済額を抑えられます。

住宅ローンの借入期間は1～35年までが一般的です。なかには36年以上に設定できる住宅ローンもありますが、取り扱いが一部の金融機関に限られていたり、融資の条件が厳しめであったりするため、主流ではありません。

平均的な借入期間は新築住宅で約30年、中古住宅で約25年です。月々の返済額を減らしたい人は借入期間を長く設定し、余裕があるときに繰上返済して元金を減らすことをおすすめします。

なお、借入期間が長ければ月々の返済額は少なくて済みますが、総借入額が多くなる点がデメリットでしょう。月々の支払い額と総支払額のバランスを考えて借入期間を設定することが大切です。

まずは、年収400万円で2,100万円を借り、35年で返済する場合の例を紹介します。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.0%で設定すると、月々の返済額は約5.9万円で、総支払額は約2,490万円です。

月々の返済が抑えられる代わりに、利息が約390万円発生します。

次に、年収400万円で2,100万円を借り、30年で返済する場合の例を紹介します。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.0%で設定すると、月々の返済額は約6.8万円で、総支払額は約2,432万円です。利息は約332万円発生します。

35年の場合よりも月々の返済額が約9,000円増える代わりに、総支払額は約58万円減少しました。

最後に、年収400万円で2,100万円を借り、25年で返済する場合の例を紹介します。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.54%で設定すると、月々の返済額は約7.9万円で、総支払額は約2,374万円です。利息は約274万円発生します。

借入期間30年の場合と比較すると、月々の返済額は約1.1万円増加し、総支払額は約58万円減少、35年の場合と比較すると月々の返済額は約2万円増加し、総支払額は約116万円減少しました。

まず、年収400万円で2,100万円を借り、全期間固定金利2.0%の場合の例を紹介します。

条件を借入期間35年、元利均等、固定金利、当初金利2.0%で設定すると、月々の返済額は約7.0万円で、総支払額は約2,922万円です。利息が約822万円発生することがわかります。

次に、年収400万円で2,100万円を借り、10年固定金利1.0%の場合の例を確認しましょう。

条件を借入期間35年、元利均等、固定金利、当初金利1.0%（10年）で設定すると、月々の返済額は当初金利で約5.9万円、総支払額は約2,490万円です。

全期間固定金利2.0%の場合と比較すると、月々の返済額は当初金利の10年間は約1.0万円安く、残りの25年は約0.7万円安くなります。利息は約390万円で、全期間固定金利2.0%の場合より約349万円少ない結果でした。

ただし、固定金利期間終了後は変動金利へ移行することが一般的です。金利の変動により、シミュレーション結果よりも総支払額が高くなる可能性がある点に注意しましょう。

最後に、年収400万円で2,100万円を借り、変動金利0.5%の場合の例を紹介します。

条件を借入期間35年、元利均等、変動金利、当初金利0.5%で設定すると、月々の返済額は当初金利で約5.5万円で、総支払額は約2,290万円です。利息は約190万円発生します。

最も総支払額が高い結果となった全期間固定金利型とは約632万円の差がありますが、変動金利型は金利が変動するため、総支払額はあくまで目安としてください。現在は低金利なので、金利は上がる可能性が高いと考えておきましょう。

例えば、金利が2.0%に上がった場合、月々の返済額は約7.0万円、総支払額は約2,922万円で、全期間固定金利と変わりません。

金利の大きな上昇のリスクを回避するために、はじめから全期間固定金利型を選択することもひとつの方法でしょう。全期間固定金利型は支払総額が確定しているため、返済計画が立てやすく、余裕のあるときに繰上返済も可能です。

借入額が希望に満たない場合、頭金を増やすことも検討しましょう。住宅ローンの頭金は一般的に借入額の1～2割程度といわれており、2,100万円のローンを組む場合の頭金は210～420万円です。

住宅購入の際、両親や祖父母から資金援助を受けるケースがよくみられます。両親や祖父母を頼れるのであれば、頭金を多く入れて借入金額を抑えましょう。

収入合算を適用すれば、借入額が増える可能性があります。収入合算とは、申込者の配偶者や両親、子どもなどの収入を申込者の収入に合算する方法です。合算した金額をもとに住宅ローンの審査を受けられます。

収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の種類があることを覚えておきましょう。

連帯債務型は、申込者が主債務者、収入合算者が連帯債務者となり、それぞれが住宅ローンの返済義務を負う方法です。1つのローンを組むため、契約にかかる諸費用は1本分ですみます。

仮に主債務者もしくは連帯債務者のいずれかがローンを返済できなくなった場合、もう1人の債務者が2人分のローンを返済する必要があるため注意しましょう。連帯債務型は取扱っている金融機関が少ないため、ローンの選択肢が限られます。

連帯保証型は、1人が契約者、収入合算者が連帯保証人となる方法です。ローンを返済するのは債務者のみですが、万が一返済が滞った場合、連帯保証人に返済義務が生じるため注意しましょう。連帯保証型は連帯債務型よりも取扱金融機関が多いことがメリットです。

世帯収入で審査が受けられるペアローン組むことも検討しましょう。

ペアローンとは、一定の収入がある夫婦または親子がそれぞれ1つずつ、合計2つのローンを組む方法です。ローンを組んだ2人はそれぞれお互いの連帯保証人にならなければなりません。

ペアローンは2人ともが単独の住宅ローンの申込条件を満たす必要がありますが、それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けられることがメリットといえます。契約者双方に収入がある場合におすすめの方法です。