自営業でも住宅ローンの審査にとおる方法はある？
「自営業は住宅ローンを組むことが難しい」という話を聞いたことはないでしょうか。これからマイホームを購入しようと思っている自営業者にとっては、大きな心配の種になりますよね。「そもそも本当に借りることが難しいの？」「どうやったら借りられるの？」など疑問はつきないでしょう。
そこで今回は、自営業者の住宅ローンの組み方や審査にとおるためのコツを徹底的に解説します。最後までしっかりと読んで、ぜひマイホーム購入を実現させてください。
法人向けの資産相談業務やグループ企業の経営管理、分散金融市場における資産運用事業を手がける。その他、大手のビジネス系メディア「マネー現代：講談社」「ITmediaビジネスオンライン」「四季報オンライン」等で執筆も行っている。 OKOSUMO（公式サイト）：https://okosumo.com/ Twitter：https://twitter.com/full_tangent
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
自営業はなぜ審査にとおりにくい？
自営業が審査にとおりにくいとされている理由は、住宅ローンの利用条件である「安定した収入を継続的に確保できる」ということの証明が難しいからです。会社勤めの場合は、会社に所属している限り収入が途絶えることはありません。一方、自営業の場合、仕事を安定的に受注できるか・いくら報酬が貰えるかは非常に予測が立てにくいことが実情です。
そのため、収入・支出の内訳などさまざまな要素を加味して審査されるので、一般的な会社員に比べやや厳しく見られる傾向があります。正社員と比べて極端に審査が厳しくなるわけではありませんが、住宅ローンを組む際は銀行からさまざまなヒアリングがあることを覚悟しておきましょう。
なお、国土交通省の調査「令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、住宅ローンを扱う金融機関のうち年収を審査項目に挙げている金融機関は93.4%、勤続年数を挙げている金融機関は93.2%です（参照：国土交通省）。この調査からも、多くの金融機関が収入の安定性を重視していることが伺えます。
審査を突破するにはどうしたらいい？
さまざまな要素から判断されるだけであって、決して自営業者が住宅ローンを組めないという訳ではありません。しかし、手続きをスムーズに進めるにはある程度コツが必要です。ここでは、自営業者が審査を受ける際に注意してほしい2つのポイントを紹介します。
収入に関する申告は正確に。付き合いのある金融機関に相談することがおすすめ
正確に審査されるために、今後どれくらい仕事が確保できそうか、節税目的で実際の収入が少なく見ている部分はないかなどを整理してから申し込みしましょう。
銀行によっては、申し込み後に収入状況等を確認するためのヒアリングの電話がかかってきます。正確に、そして円滑に審査されるよう、事前に回答を準備しておくほうがベターです。
もし事業資金で取引している銀行があれば、収入の実態を詳しく把握しているうえに、確定申告書の写しなどの書類も改めて出す必要がありません。収入状況の説明がスムーズに進むので、もし心配なら取引のある銀行で申し込みするとよいでしょう。
可能な限り自己資金を用意する
頭金を可能な限り捻出して、少しでも借入金額を抑えるほうがベター。
住宅ローンは頭金が必須ではないので、生活費としてお金を残しておき、余裕ができたら一部繰り上げ返済で期間を短縮するというのも手です。しかし、自営業者は収入の不透明さがネックとされているため、審査をとおすには収入に占める返済額の割合を下げることが最も効果的といえるでしょう。
銀行ローンに断られたらフラット35を検討
フラット35とは、住宅支援機構が民間の金融機関と共同で提供する長期固定金利型の住宅ローンです。ここでは自営業者におすすめとされているフラット35を解説します。
所得の審査対象は直近1期分のみ
フラット35の審査では、所得の証明資料として過去2年分の確定申告書と納税証明書の写しを提出しますが、審査対象は直近1期分のみです。
銀行ローンの場合2～3期分の資料をもとに審査されます。そのため、業績改善を図り直近で赤字から黒字に転じた場合は、赤字時期の業績が加味されるのでマイナスに評価される可能性も。その点、1期分のみが審査対象になるフラット35は、書類上の審査のハードルが低いといえるでしょう。
担保の評価も加味して審査される
フラット35は、担保の評価を重視して審査する傾向があります。そのため、本人の返済能力に重きを置いて審査する銀行ローンに比べ、収入面で懸念のある人でもとおりやすいといわれています。
住宅支援機構の役割のひとつが、融資が難しい人や分野に対して、民間の金融機関が融資をしやすいよう支援することです。住宅支援機構と民間の金融機関が提携して販売するフラット35は、一般的な銀行ローンに比べ借りやすいといわれています。
団信の加入は任意なので、健康面の問題がある人でも借り入れできる
自営業に限った話ではありませんが、団信の加入は任意なので健康上の問題がある人でも借り入れできる点もフラット35の特徴のひとつです。
団信とは、死亡や高度障害になった際に、保険金で住宅ローンをすべて返済される保険のこと。銀行のローンだと団信への加入が必須なので、健康面の問題で加入を謝絶された場合は、いくら収入が高くてもローンを組めなくなります。
その点フラット35は団信の加入が任意なので、持病を持っている人でも借り入れしやすいことが魅力です。しかし、団信に加入しない場合、自分が亡くなった際は家族がローンを返済し続けなければならないということを覚えておきましょう。とくに健康面で懸念がなければ、加入しておくと無難です。
フラット35を組むのに注意すべきポイントは？
比較的借り入れしやすいといわれているフラット35ですが、いくつか注意すべき点があります。ここではフラット35を組む前に確認してほしい3つのポイントを解説していきます。
税金や借り入れに滞納はないか確認
税金や借り入れに延滞がないか確認しておきましょう。税金は役所にいって納税証明書を、借り入れは個人信用情報機関に問い合わせすれば確認可能です。
とくに、借り入れの延滞は解消したあとも長く履歴が残る場合があるので注意。延滞の記録が残ったままだと審査に落ちやすくなるだけでなく、次の審査にもよくない影響を与えます。申し込みの前に信用情報を確認し、延滞の情報があれば消えるまで待つとよいでしょう。
担保が条件に合致するか確認。中古物件はとくに注意
フラット35は収入面でのハードルが低い一方で、物件に関する条件が厳しめです。所定の検査機関で適合証明を取得し、担保の条件（参照：住宅支援機構）に合致していることを証明する必要があります。
とくに中古物件はさまざまな制約があるので、条件を事前によくチェックしておきましょう。耐震や耐火などの構造上の制限をクリアできず、結果借りられないという事態も起きかねないので注意が必要です。
自宅兼事務所の場合、経費で落とせる費用は利息のみ
自営業の場合、自宅兼事務所として家を購入・建てるケースもあるかと思います。その際の住宅ローンの返済は、利息は経費にできますが、元金は経費にできません。
また、住宅ローン控除を受ける場合は、原則自宅として使っている部分しか控除されない（※）ので注意しましょう。
居住用部分の割合が90%以上の場合は全額、50%以上90%未満の場合は割合に応じて控除を受けられます
自分にぴったりの住宅ローンを見つけよう！
自営業者は、普通の会社員よりもさまざまな点をチェックされるので、多少は大変な思いをすることもあるでしょう。しかし、決して住宅ローンを組めないということではありません。正しい知識を身につけて、ぜひ夢のマイホーム購入を実現させてください。
理解が深まったら、次はいよいよ住宅ローン選びです。マイベストでは、専門家監修のもと、ネットで人気の住宅ローン57商品を元銀行員が徹底的に検証し、最もおすすめの住宅ローンを決定しました。住宅ローンの選び方も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
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