年収450万で組める住宅ローンの借入額は？無理なく返せる金額はいくら？

住宅ローンの借入限度額は金融機関によって異なりますが、年収450万円の借入限度額は4,259万円を目安としましょう。

全期間固定型の住宅ローンを利用した場合、年収450万円の借入限度額は、返済期間35年、融資金利1.54%で4,259万円、月々の返済額は約13.1万円です。

借入限度額は、年収のうち年間のローン返済額が占める割合をあらわす「返済負担率」を基準にして決められます。年間のローン返済額は、年収の30〜35％に収めるのが一般的です。

借入限度額はあくまで上限の目安であるため、限度額ギリギリまで借入れすれば月々の負担が増えてしまいます。

年収450万円の手取り収入を350万円とすれば、ボーナスを加味しない場合月々の手取り額は約29万円です。毎月住宅ローンの約13.1万円を返済するのはやや負担が大きいでしょう。

ローンの借入れは、無理なく返済できる金額にすることが大切です。

なお、借入期間が長ければ月々の返済額は少なくて済みますが、総借入額が多くなる点がデメリットです。月々の支払い額と総支払額のバランスを考えて借入期間を設定しましょう。

まずは、年収450万円で2,300万円を借り、35年間で返済する場合の例を見てみましょう。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.54%で設定すると、毎月の返済額は約7万円で、総支払額は約2,976万円です。

次に年収450万円で2,300万円を借り、30年で返済する場合の例を確認しましょう。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.54%で設定すると、月々の返済額は約7.9万円で、総支払額は約2,873万円です。

借入期間が35年の場合よりも月々の返済額が約9,000円増える代わりに、総支払額は約100万円減少します。

最後は年収450万円で2,300万円を借り、25年で返済する場合の例を見てみましょう。条件を元利均等、固定金利、当初金利1.54%で設定すると、月々の返済額は約9.2万円で、総支払額は約2,772万円です。

借入期間30年の場合と比較すると、月々の返済額は約1.3万円増加し、総支払額は約100万円減少します。35年の場合と比較すると月々の返済額は約2.2万円増加し、総支払額は約200万円減少する結果となりました。

まず、年収450万円で2,300万円を借り、全期間固定金利2.13%の場合の例を見てみましょう。

条件を借入期間35年、元利均等、固定金利、当初金利2.13%で設定すると、月々の返済額は約7.7万円で、総支払額は約3,264万円です。

利息だけで約964万円かかることがわかります。

次に、年収450万円で2,300万円を借り、10年固定金利1.115%の場合の例を確認しましょう。

条件を借入期間35年、元利均等、固定金利、当初金利1.115%（10年）、残期間金利1.541%で設定すると、月々の返済額は当初金利で約6.6万円で、残期間金利で約6.9万円、総支払額は約2,881万円です。

全期間固定金利2.13%の場合と比較すると、月々の返済額は当初金利の10年間は約1.1万円安く、残りの25年は約0.8万円安くなります。利息は約581万円で、全期間固定金利2.13%の場合より約383万円少ない結果となりました。

ただし、固定金利期間終了後は変動金利へ移行するのが一般的です。金利の変動により、シミュレーション結果よりも総支払額が高くなる可能性がある点に注意しましょう。

最後に、年収450万円で2,300万円を借り、変動金利0.389%の場合の例を見てみましょう。

条件を借入期間35年、元利均等、変動金利、当初金利0.389%で設定すると、月々の返済額は当初金利で約5.8万円、総支払額は約2,460万円です。

変動金利型は定期的に金利が見直されるため、金利が上昇すると返済額が増えてローンの返済が苦しくなるケースがあります。

ゼロ金利政策以降、日本は超低金利が続いていますが、2022年1月31日に長期金利が6年ぶりに高値を更新しました。これにともない主要銀行が住宅ローン金利を引き上げた実績もあるため、あまり楽観視しないほうがよいでしょう。

変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」という2つのルールがあります。

5年ルールは、市場金利が変わっても5年間は返済額が変わらないというルールです。変動金利といっても金利が見直されるのは5年に一度のため、返済額が急に増えることはありません。

125％ルールは、5年ごとの金利の見直しの際に金利が大幅に上昇しても、見直し前の返済額の125％以上にはならないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月10万円であれば、見直し後の返済額の上限は月12.5万円になります。

また、月々の返済額の上限は見直し前の125％ですが、上限を超えた金額は払わなくていいわけではありません。上限を超えた場合は未払い利息として繰り延べられるため、総支払額は増加していきます。

完済予定時期に元金や未払い利息が残っていれば、全額を一括返済しなければなりません。金利が上昇した場合に返済できる余力があるかあらかじめ確認しておきましょう。

分譲マンションを購入した場合、管理費が月1.5万円程度、修繕積立金が月1.2万円程度必要です。また、固定資産税も年間10～15万円程度支払わなければなりません。

これらを加味せず月々の返済額だけでローンを組んでしまうと支払いが苦しくなるため、月々のローンの返済額以外にかかる費用も含めて年間いくらかかるかを試算しておきましょう。

例えば、現在の家賃が10万円の場合、年間120万円まで住宅の費用に充てられます。家賃以外にかかる費用を年間47万円とすれば、ローン返済に充てられるは「120万円ー47万円」で年間73万円です。73万円を12か月で割るとローン返済に充てられるのは月々6万円程度ということがわかります。

月間ではなく、年間の費用に注目して、返済額を見積もっておきましょう。

高校入学から大学卒業までに、子ども1人あたり約1,000万円の費用がかかります。ローンの返済プランを考えるときに、これらの費用を考慮していなければ子どもが成長したときに返済が滞ってしまうリスクが増えるでしょう。

ローンを組む際は、完済までの期間における年間の支出額を試算しておくことが大切です。子どもの教育費が必要な時期に向けて貯金をしておくなど、しっかりと資金計画を組んでおきましょう。