【住宅ローンの組み方】手順や金利タイプ・注意点までくわしく解説！

借入期間は一般的に最長で35年です。長くローンを組むと毎月の負担は減りますが、利息の負担も長期に渡るため総返済額は多くなってしまいます。

短期間で設定をすると毎月の負担は大きいものの、長期間で組むよりも総返済額を減らせる点がメリットです。

借入期間を決めるときは以下を参考にしてください。

• 将来考えられる出費

• いつまでに完済したいか

• 毎月の返済額

住宅ローンの返済期間は長いため、ある程度は手元に資金を残しておく必要があります。子どもの学費や突然の病気などの大きな出費にも対応できるよう、毎月いくらだったら返済に充てられるか、何歳までに返済を終えたいかを考慮して住宅ローンを組むとよいでしょう。

夫婦で収入差があり、どちらか一方では審査が通りにくい場合は収入合算を選ぶとよいでしょう。金融機関は年収で借入金額の上限を決めるため、2人の収入を合算するとより多くの融資を受けられますが、収入を合算した人が連帯保証人となる必要があります。

収入合算のデメリットはどちらかが亡くなったときは、残された人が残債を負担しなければいけません。契約者が返済できない場合、団体信用生命保険に加入していないと大きなリスクを招くこともあります。

また、収入合算は1つのローンを2人で返済するイメージのため、住宅ローン減税が適用されるのはどちらか一方のみなので注意が必要です。

ペアローンは住宅ローンを2本契約するイメージのため、住宅ローン減税がそれぞれに適用されます。互いの収入を合算して審査が受けられるため、借入額を増やせる点もメリット。

諸費用の負担が増大することや、互いに相手の連帯保証人となる点がデメリットです。しかし、どちらかが亡くなっても自身のローンだけを返済するだけでよいため、互いにある程度の収入があるときは検討するとよいでしょう。

住宅ローンの返済は長期に渡るため、子どもの進学費による出費や転職の可能性なども考慮し、無理なく返済できる金額に設定することが重要です。金利が低いといっても総返済額は大きく膨らむもの。物件の費用だけではなく、固定資産税や火災保険料などの支払いも増えてくるため、家計を圧迫してまで金額を上げることはおすすめしません。

一般的に、住宅ローンの借入額は手取り年収の20～25％以内が目安といわれています。たとえば、年収400万円の人の手取り額を310万円前後と想定して計算すると、年間で62万～77万5,000円以内、月々5万2,000～6万4,600円以内が理想の返済額でしょう。

上記の割合は目安のため、どのくらいの返済額にするとよいのか、資金計画を立ててみることをおすすめします。

マンションに住む場合は、住宅ローンとは別に管理費や修繕積立金が毎月かかります。管理費とは、マンションの安全と美化を維持するためにかかる費用のことで、修繕積立金は、老朽化にともなう工事費のために積み立てるお金です。

平成30年度マンション総合調査結果によると、管理費が平均約1.5万円、修繕積立金は平均約1.2万円のため、管理人と修繕積立金はあわせて2万〜3万程度かかると想定しておくのが無難だといえます。

戸建て住宅では管理費や修繕積立金は必要ありませんが、毎年、固定資産税の支払いが発生するため覚えておきましょう。

ボーナスが支払われる月だけ毎月の返済額とは別で金額を支払うボーナス払いは、できれば利用しないほうが賢明です。

ボーナス払いを併用すると、月々の返済額は軽減されますが、元金の減りが遅くなるため毎月の利息負担額を考えると総返済額は多くなってしまいます。また、転職や業績悪化などでボーナスの支給月が変更されたり、支給自体がなくなるケースも考えられるので、ボーナス払いを併用することはあまりおすすめしません。

住宅ローンの諸費用は借入額に対し新築物件だと3～7％、中古住宅の場合は6～10％が目安といわれています。諸費用とは以下のような税金や手数料のことで、住宅ローンとは別で支払うお金です。

• 融資手数料

• ローン保証料

• 団体信用生命保険料

• 仲介手数料

• 印紙税

融資手数料とは、融資を行う際に金融機関に対して支払う費用で、定額制と定率制があります。定額制は手数料が数万円から数十万円まで幅広いですが、定率制は融資額に対しての割合が決まっており、2.2％が一般的です。

ローン保証料とは保証会社に支払うお金で、返済が滞った場合は保証会社に立て替えてもらいます。保証料は返済期間が35年だと、住宅の金額が1,000万円あたり20万円以上が一般的でしょう。3,000万円の物件ならば60万円の負担がかかるため、諸費用のなかでもっとも高額です。

保証料は「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の2種類があります。一括前払い型は借入時に一括で支払うため、負担は大きいですが総支払額が安くなる点がメリットです。金利上乗せ型は分割で支払えるため負担は軽減されますが、一括前払い型と比較すると総支払額は増えます。

団体信用生命保険はほとんどの場合、金利に含まれているため、別途支払いが発生することはほとんどありません。仲介手数料は不動産会社を仲介して契約した場合に、不動産会社に対して支払う費用のことで、印紙税は契約書類に貼る印紙代です。

住宅ローンの返済額だけでなく、契約するときにもさまざまなお金が必要なことは頭にいれておきましょう。

頭金があると借入額を減らせるため利息負担額は軽減できますが、生活に困ることのないよう手元にお金は残しておきましょう。

頭金の目安は購入価格の20％までが目安と一般的にいわれていますが、住宅ローンを契約する際の諸費用がかかることも考慮してください。

頭金がない場合や少ないときも、住宅ローンを組める可能性はありますが、審査が厳しくなる恐れや借入額が大きいため支払利息も増えます。生活が苦しくならない程度の頭金で組める住宅ローンを選ぶことが重要です。

気に入った物件が見つかったら銀行に行き、事前審査をしましょう。本審査の前に簡易的に行われるもので、インターネットからの申し込みも可能です。主に、申込者の年収や頭金の有無を問われるケースが多く、およそ3日～1週間で結果が来ます。

本審査では、希望物件の詳細な情報や、団体信用生命保険に加入するために契約者の健康状態を聞かれます。事前審査よりさらに詳しく審査されるため本審査で落とされる場合もあり、審査期間は1～2週間と長くなるでしょう。

本審査を通過したら金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約は、「借りた金額と同等の物、金銭を渡す」という意味です。

住宅ローンの場合は、金銭消費貸借契約を結ぶときに住宅に抵当権を設定します。購入しようと考えている物件を担保とすることで、契約者の返済が滞った場合に金融機関は土地を競売に出すことができ、貸し倒れのリスクを防ぐのが目的です。

契約時には金融機関だけでなく保証会社や生命保険会社、さらに抵当権を設定するときには司法書士も登場。関係者が多数存在し複雑に感じますが、基本的には不動産会社から指示があるため、それに従えば手続きを進められるでしょう。

金融機関から申込者の口座に、住宅ローンを利用して借りた資金が振り込まれたら融資実行です。不動産会社やハウスメーカーへの支払いを完了すると、住宅が引き渡され、融資が実行された翌月もしくは翌々月から住宅ローンの返済が開始されます。