フラット35は使えない物件がある？利用の条件と基準をわかりやすく解説！

フラット35では、原則として接道義務に適合していない住宅を建てることはできません。接道義務とは、建築基準法で定められている道路と敷地に関する規定で、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならない決まりがあります。原則、接道義務を満たしていない敷地に建物を建てることはできません。

例外として、接道義務に適合していない場合でも認められることもあるので、購入する住宅が例外の要件を満たしているか確認しましょう。具体的には、建築基準法上の道路とすることが現時点では難しいといったところです。

フラット35の住宅の規格は、原則として2つ以上の住居室ならびに炊事室、便所および浴室の設置が必要です。このため生活に必要な炊事室や便所などがない「離れ」のような建物はフラット35を利用できません。

フラット35では木造の住宅は、一戸建てまたは連続建て以外の利用はできません。連続建てとは、2戸以上の住宅が廊下や階段などを共有しない状態で住宅を連結する建築方法です。2世帯住宅もフラット35で対象になりますが、内部で行き来できない構造にする必要があるので注意しましょう。

フラット35では耐火構造や耐久性基準に適用していない住宅は利用できません。耐火構造とは、耐火性能を有する構造のことで、火災が起きた際に建物の倒壊や延焼を防ぐための構造上の基準です。耐久性基準とは、建物の耐久性を確保するために設けられている基準で、満たしていない場合は利用できません。

建築確認申請書、設計仕様書・設計図面・パンフレットなどで条件を満たしているか確認しましょう。

フラット35の耐震性基準では、建築確認日が昭和56年6月1日以降であることが条件であり、この建築確認日の条件を満たしていない場合は利用できません。

建築確認日が確認できない場合は、新築年月日が昭和58年4月1日以降であれば認められます。昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準に適用するといった条件を満たしていなければなりません。

フラット35では構造耐力上主要な部分が安全上および耐久上支障があり、基準を超えている場合は利用できません。一戸建てとマンションの劣化状況の主な基準は以下のとおりです。

• 一戸建ての場合：土台や床組などに腐朽や蟻害がないこと

• マンションの場合：外壁や柱などに鉄筋の露出がないこと

断熱等性能等級は「2」に相当するのが条件。たとえば住宅の各部は、室内の温度を保ち結露を防止する構造にするといった基準が設けられているので注意しましょう。

フラット35では配管設備の点検条件に適合していない場合は利用できません。一戸建てとマンションの場合でそれぞれ条件が異なるので、確認しましょう。

• 一戸建ての場合：点検口から配管が直視できる位置に設定していること
• マンションの場合：共有配管の主要な壁の内側に設置しないこと

フラット35では住宅の区画条件に適合しない場合は利用できません。たとえば、住宅相互間を1時間準耐火構造の基準を満たした床や壁などで区画するといった条件があります。

併用住宅の場合は、住宅部分と非住宅部分の壁や健具などで区画するといった条件もあるので、しっかりと確認しましょう。