住宅ローンで繰り上げ返済するタイミングは？返済額がより軽減できる方法も紹介
住宅ローンを前倒しで返済できる、繰り上げ返済。金利を削減できたり早く借金を返せたりなどのメリットがありますが、効果的な繰り上げ返済のタイミングがわからず、困っている人も多いのではないでしょうか。
本記事では、繰り上げ返済に適したタイミングについて解説します。繰り上げ返済で返済額を軽減する方法や利息の計算シミュレーションなども紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
住宅ローンの繰り上げ返済ができるタイミングはいつ？
申し込み期限も金融機関や手続き方法により異なり、2〜3日前までの申し込みでOKなケースもあれば、2週間前や1か月前といった場合もあります。
繰り上げ返済が可能な時期や申し込み期限については、契約書や公式サイトで確認しましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済に適したタイミング
住宅ローンの繰り上げ返済には、適したタイミングがあります。利率によってよいタイミングが異なるので、以下を参考に自分にあった返済時期を見極めましょう。
金利が1％以下なら住宅ローン減税の控除期間が終了したあと
例として、以下の条件でのシミュレーションを行いました。
- 借入額：3,000万円
- 返済期間：35年
- 借入金利：年0.6％（全期間固定金利）
- 返済方式：元利均等方式
- ボーナス返済：なし
- 繰り上げ返済のタイミング：10年目
- 繰り上げ返済額：500万円
- 繰り上げ返済方式：期間短縮型
- 住宅ローン減税：1％
この条件の場合、住宅ローン減税が対象の期間に繰り上げ返済をしたあとは控除が約235万円ですが、繰り上げ返済をしないと控除は約318万円に。繰り上げ返済後に引き下げられた利子の額は70万円のため、住宅ローン減税の控除額の差のほうが大きくなります。この状況の場合、繰り上げ返済をしないほうがお得です。
住宅ローン減税は10年間受けられるため、その期間に繰り上げ返済用のお金を貯めておくとよいでしょう。
金利が1％以上なら早いタイミングの繰り上げ返済がおすすめ
上記のシミュレーションの結果を見ると、住宅ローン減税の控除期間で金利が1％の場合、利子は150万円も減っています。利子を大幅に軽減できるため、できる限り早めの繰り上げ返済がおすすめです。
変動金利の利率が上がる前も繰り上げ返済を検討するタイミング
反対に、金利が低いときには、繰り上げ返済用のお金を貯めておくとよいでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがよいのはどんなとき？
繰り上げ返済をすると貯金がなくなってしまうとき
親の介護や子どもの教育資金、また失業などによって生活費が急に必要になる可能性もあります。
小さい子どもがいるとき
住宅ローンの負担を減らすために繰り上げ返済を行い、不足した教育費は教育ローンで補填すればよいと考える人もいるかもしれません。しかし、教育ローンの利息は住宅ローンよりも高く設定されていることが多く、かえって支払い負担は増えてしまいます。収支を計算する際は、ほかのローンに頼らない前提でライフプランを立てましょう。
繰り上げ返済の利息軽減額をタイミング別でシミュレーション！
下記の条件で、繰り上げ返済のタイミング別の利息軽減額を紹介します。繰り上げ返済をローン返済開始後5年目、10年目、15年目、20年目に行う想定でシミュレーションしました。
- 借入額：3,000万円
- 返済期間：35年
- 借入金利：年1.5％（全期間固定金利）
- 返済方式：元利均等方
- 式毎月の返済額：91,855円
- ボーナス返済：なし
- 繰り上げ返済額：300万円
＜返済期間を変更した場合（返済期間／利息軽減額）＞
- 5年目：25年11か月／1,556,488円
- 10年目：21年2か月／1,236,751円
- 15年目：16年6か月／938,846円
- 20年目：11年9か月／661,370円
＜返済額を変更した場合（返済額／利息軽減額）＞
- 5年目：81,478円／725,093円
- 10年目：79,824円／597,323円
- 15年目：77,326円／472,226円
- 20年目：73,139円／349,980円
5年目で繰り上げ返済をしたとき、残りの返済期間を減らしたい場合は返済期間25年11か月、利息軽減額は1,556,488円です。返済額を減らしたい場合は81,478円まで減らせます。
20年目で繰り上げ返済をしたときには、残りの返済期間を減らしたい場合には11年9か月、利息軽減額は661,370円です。返済金額を減らしたい場合には73,139円になり、利息軽減額49,980円になりました。
このように繰り上げ返済を早くするほうが利息軽減効果が高くなります。住宅ローン控除の期間が過ぎたら繰り上げ返済を検討してみましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済に関するよくあるQ&A
繰り上げ返済のタイミングは1月が効果的？その理由は？
たとえば12月に100万円繰り上げ返済したら、約100万円×1％＝1万円が住宅ローン控除額になりません。翌年の1月に繰り上げ返済すればその年の控除には関わらないため、12月を越して1月以降に返済するほうがお得です。
繰り上げ返済に手数料はかかる？
たとえば三井住友銀行の手数料は、一部繰り上げ返済が16,500円で、全部繰り上げ返済が22,000円。みずほ銀行は、店頭での申込では手数料が33,000円かかりますが、インターネットバンキングで行えば手数料がかかりません。
まとまった額の繰り上げ返済とこまめな繰り上げ返済はどちらがお得？
貯金がたまってから一気に繰り上げ返済しようとすると、なかなか繰り上げ返済のタイミングになりません。貯金がたまるのを待っている間にも、元金にかかっている利息はかさんでいます。少しずつでも繰り上げ返済をして元金を減らすことで、最終的に支払う利息は少なくなるでしょう。
期間短縮型と返済額軽減型、利子や返済額がより軽減できるのはどちら？
期間短縮型は毎回同じ金額で返済して返済期間を短縮する方法、返済額軽減型は残りの返済期間を固定して返済する金額を徐々に少なく設定していく方法です。返済額軽減型の繰り上げ返済では、返済期間が減らされないため、期間でかかる利息は軽減されません。
住宅ローンは繰り上げ返済のタイミングで借り換えも検討しよう！
また、繰り上げ返済では借り換えをすることでより利息を軽減できる可能性があります。毎月の返済負担が小さくなる、団信の見直しもできる、借り換えを検討してはいかがでしょうか。
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