月々の返済額はいくらがベスト？住宅ローンの相場や注意点を解説！

1. 毎月の返済額：約10万円
2. 借入可能額：約3,400万円

上記で計算した場合、住宅ローンの返済額は月々10万円程度が適正ですので、約3,400万円ほどを借入れの目安として検討してみてください。

たとえばマンションの場合、毎月のローンの返済とは別に管理費や修繕積立金で2万円ほどかかるのが一般的で、築年数が経過していくと値上がりしていく可能性があります。また、火災保険は住宅ローンを契約する際に融資金で5年分を一括で支払っているケースが多く、満期が来て更新するまで支払いの必要性や金銭的負担を感じにくいので注意しましょう。

こういった維持費や固定費は、購入する物件や年収によって金額にかなり幅があるため、一概にいくらとはいえません。各市町村の公式サイトを参照するか、住宅販売業者の営業担当におおよその金額を聞いておくとよいですよ。

住宅ローンは変動金利・固定金利（選択型）・固定金利（全期間固定型）およびフラット35の大きく3つに分かれます。金利形態を選ぶ際は、どの程度リスクを許容できるかで判断するとよいでしょう。

一般的に金利は、固定する期間が長いほど高めに設定されています。

• 変動金利：金利は低め。市場の金利に連動して、半年に1回金利の見直しをする
• 固定金利（選択型）：金利はやや低め。10・5・3年単位で金利の見直しをする
• 固定金利（全期間固定型）およびフラット35：金利は高め。契約時の金利が完済までずっと続く

市場の金利が今後上昇するなら固定期間の長い商品が、しばらく金利の上昇が見込めないなら変動金利がお得といえます。

しかし、市場金利の動きを正確に予測することはできません。そのため「金利がやや高くても安定を重視したい」のか、「金利が上がるリスクがあっても、金利の低さを重視したい」のか、安定感と低金利どちらを優先したいかで決めればよいでしょう。

住宅ローンは返済期間が短いほど支払う利息が低くなりますが、毎月の返済額は高くなります。もし毎月の返済に余裕がなさそうなら、返済期間は35年以上の長めの期間で契約するのがよいでしょう。理由は、契約後に期間を短くすることはできても延ばすことはできないからです。

たとえば、2,300万円の住宅ローンを金利0.6%で組む場合、25年ローンでは月々8万円程度必要ですが、35年ローンでは月々6万円程度の返済で済みます。

そのため契約時点で期間を短く設定するよりも、長めに組んでおいて、余裕があったら繰り上げ返済で期間を短くするのが得策といえます。

住宅ローンは元金（借りているお金）と利息をどう返済するかによって「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類に分かれます。一般的に、借入金額・返済期間・金利が同じ場合、元金均等返済のほうが支払う利息が小さくなるといわれていますが、実際には返済方式を気にする必要はありません。

理由は、現在ほとんどの商品が元利均等返済で、元金均等返済を選べるのはフラット35とごく一部の住宅ローンのみだからです。そもそも候補に挙がることが少ないため、基本的には元利均等返済で問題ないといえるでしょう。

繰り上げ返済する際は、毎月の返済額・総返済額のどちらを抑えたいかによって適正な方法を選択しましょう。

繰り上げ返済は、大きく以下の2種類に分かれます。

• 返済額軽減型：返済期間を変えず、毎月の返済額を抑える

• 期間短縮型：毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする

毎月の返済負担を抑えたいのであれば返済額軽減型を、支払う利息を抑えたい人や早めに住宅ローンを完済したい人は期間短縮型を選ぶとよいですよ。

住宅ローンを組む際は、住宅ローン控除を受けられるかどうかを事前に確認しておきましょう。住宅ローン控除とは、新築住宅で最大13年間、中古住宅で10年間、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税から直接差引ける制度のことです（参照：国土交通省）。

住宅ローン控除は節税効果が高く、受けられるかどうかによって家計の負担が大きく変わります。控除を受けるには、年収や借入金額だけでなく、購入する物件にもさまざまな条件がつくので注意。とくに中古物件は、耐震構造上の基準をクリアできないケースがあるので事前に確認しておきましょう。

物件が控除の条件をクリアしているかどうかを自分で判断するのは難しいので、仲介している業者・住宅メーカーの営業担当者に直接聞くのがよいでしょう。