2000万円の住宅ローンはきついの？年収の目安や月々の返済額を解説！

フラット35を利用して2,000万円の住宅ローンを組む場合は、額面で最低264万円の年収が必要です。2023年現在の金利1.96％で2,000万円を借り入れると、月々の返済額は約6.6万円になります。

年収264万円の場合、手取りは約206万円なので住宅ローンの返済負担率は約38.3％。返済負担率とは、手取り年収に対して返済額の占める割のことです。

令和3年における返済負担率の全国平均が16.4％なので、その点から見ても38.3％の負担率は大きいことがわかります。つまり、年収264万円で2,000万円の住宅ローンを組むことはできるものの、負担が大きいため返済がきつく感じる可能性があるといえるでしょう。

なお、上記の最低年収については2023年3月現在のフラット35・借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下における金利情報をもとに計算しています。金利を含め条件が変化することで、最低年収の目安は変わることになるので注意してください。

2,000万円の住宅ローンを組む場合、額面年収410万円程度あれば無理なく返済できると考えられます。

年収410万円の場合、手取り年収は約321万円になり、この場合の返済負担率は約24.6％。一般的に返済負担率は25％以内に収めるのが理想的と言われており、上記の24.6％であればその範囲内です。

住宅金融支援機構が公開している住宅ローン利用者の実態調査を見ても、返済負担率を25％以内に収めている世帯が半数以上を占めています。よって、2,000万円の住宅ローンを無理なく返済するには、返済負担率が25％以内に収まる額面年収410万円が目安になるわけです。

年収300万円の場合、手取り年収は約236万円で毎月使える予算は約19.6万円です。年収300万円における月々の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 月々の手取り：19.6万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：33.4％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：－1.7万円

月々の返済額は約6.6万円なので、生活費として残るのは13.3万円ということになります。この場合の返済負担率は33.4％と比較的大きめです。

2人暮らしをするには最低でも毎月15万円程度の生活費がかかると考えられているため、ローンを組んだ場合、毎月1.7万円が不足することになります。返済が厳しくなることが予想されるため、共働きで収入を増やすか、節約の工夫をするかして手を打たなければなりません。

年収350万円の場合、手取り年収は約274万円で毎月の予算は約22.8万円です。年収350万円における毎月の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 月々の手取り：22.8万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：28.8％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋1.5万円

月々の返済額が約6.6万円なので、生活費として使えるのは約16.2万円です。この場合の返済負担率は28.8％と少し大きめ。返済額を差し引いた残りから生活費が使われると、1.2万円ほどが手元に残ります。年収300万円よりは余裕がありますが、それでもある程度生活を切り詰めないと返済は難しい状況です。

年収400万円の場合、手取り年収は約312万円で毎月の予算は約26万円です。年収400万円における毎月の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 月々の手取り：26万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：25.3％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋4.7万円

月々の返済額が約6.6万円なので、生活費として使えるのは約19.4万円になります。この場合の返済負担率は25.3％で標準的な負担率です。

月々の手取りから返済額と生活費を差し引いても毎月4.7万円が残るので、ある程度余裕を持って返済できるでしょう。

年収450万円の場合、手取り年収は約349万円で月々の手取りは約29万円です。年収450万円における毎月の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 月々の手取り：29万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：22.6％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋7.4万円

月々の返済額が約6.6万円なので、生活費として使えるのは約22.4万円となります。この場合の返済負担率は22.6％で無理なく返済できる負担率です。

月々の手取りから返済額と生活費を差し引いても7.4万円が残ります。残ったお金を毎月の生活費や貯金にあてながら、余裕を持った返済が可能です。

年収500万円の場合、手取り年収は約387万円で月々の手取りは約32.2万円です。年収500万円における毎月の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 月々の手取り：32.2万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：20.4％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋10.6万円

月々の返済額が約6.6万円なので、生活費として使えるのは約25.6万円になります。この場合の返済負担率は20.4％と、比較的小さめの理想的なレベルと言えるでしょう。

月々の手取りから返済額と生活費を差し引いても毎月10.6万円が手元に残ります。余ったお金で住環境を豊かにしたり、貯金を増やしたりしながら、無理なく返済することが可能です。

30歳から35年ローンで2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約6.6万円です。30歳から35年ローンを組んだ場合の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 年齢とローンの期間：30歳・35年間
• 月々の手取り：26万円
• 住宅ローン返済額：6.6万円
• 返済負担率：25.3％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋4.7万円

年収400万円の場合、手取り年収は約312万円で毎月の手取りは約26万円。月々の返済額が約6.6万円なので、生活費として使えるのは約19.4万円になります。この場合の返済負担率は25.3％で標準的な数値なので、ある程度余裕を持って返済できるでしょう。

35歳から30年ローンで2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約7.4万円です。35歳から30年ローンを組んだ場合の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 年齢とローンの期間：35歳・30年間
• 月々の手取り：26万円
• 住宅ローン返済額：7.4万円
• 返済負担率：28.2％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋3.6万円

年収400万円の場合、手取り年収は約312万円で毎月の手取りは約26万円。月々の返済額が約7.4万円なので、生活費として使えるのは約18.6万円になります。

この場合の返済負担率は28.2％とやや大きめです。支出が15万円の場合、手元には3.6万円ほど残りますが、子育て等で出費が増えることを考えると、それほど余裕があるとは言えないでしょう。

40歳から25年ローンで2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約8.5万円です。40歳から25年ローンを組んだ場合の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 年齢とローンの期間：40歳・25年間
• 月々の手取り：26万円
• 住宅ローン返済額：8.5万円
• 返済負担率：32.4％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋2.5万円

年収400万円の場合、手取り年収は約312万円で毎月の手取りは約26万円。月々の返済額が約8.5万円なので、生活費として使えるのは約17.5万円です。

この場合の返済負担率は32.4％と比較的大きめなので、節約等で切り詰める必要が出てきます。

45歳から20年ローンで2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約10.1万円です。45歳から20年ローンで組んだ場合の返済シミュレーションは以下のようになります。

• 年齢とローンの期間：45歳・20年間
• 月々の手取り：26万円
• 住宅ローン返済額：10.1万円
• 返済負担率：38.7％
• 月々の支出：15万円
• 残った額：＋0.9万円

年収400万円の場合、手取り年収は約312万円で毎月の手取りは約26万円。月々の返済額が約10.1万円なので、生活費として使えるのは約15.9万円となります。

この場合の返済負担率は38.7％とかなり大きくなっており、生活を圧迫してしまうかもしれません。特に子育て中の場合は生活費がより多くかかるため、返済は難しくなることが予想されます。収入の増加や節約などによって余力を作る工夫が必要です。

無理なく返済するには、返済期間を長くするのがおすすめです。返済期間が長くなると、毎月の返済額を小さく抑えられるので月々の負担が軽くなります。

例えば、2,000万円の住宅ローンを35年で組むと毎月約6.6万円の返済で済むため、それほど大きな負担にはなりません。しかし、返済期間を15年に設定すると、毎月約12.9万円の返済額が発生し、家計に大きな負担がかかります。

返済期間を長めに設定して毎月の返済額を抑え、余裕があるときに繰上げ返済をしていくのがおすすめです。これなら毎月の負担を抑えつつ、繰り上げ返済でまとまった額を返済することで最終的な利息負担を減らせます。

ただし、返済期間を長くするほど利息負担は大きくなり、総返済額も増えることになるので注意が必要です。

住宅ローンは定年までに完済できるよう計画を立てるのが基本です。定年後は働かない限り年金収入のみになるので、定年までに完済できる借入額にしておかないと老後に大きな負担がかかることになります。

令和元年の厚生年金保険受給者の平均月額は146,162円となっており、夫婦2人であわせても月々約29万円の収入です。総務省統計局のデータを見ると、高齢者夫婦世帯の実支出は平均260,846円なので、月の収入から引くと手元に残るのは3万円になります。

そのうえで毎月6.6万円の住宅ローン返済額がかかった場合、毎月の支出は約32.6万円となり、毎月約3.6万円ずつ不足するので貯蓄から取り崩さなければなりません。老後の生活を圧迫しないためにも、仕事による収入が見込める定年までに完済できるよう計画する必要があります。

変動金利を選んだ場合、金利は定期的に見直され上昇することもあるため、返済が苦しくなることも想定されます。金利が上昇しても返済できるのか、あらかじめ考えておくことが大切です。

変動金利には、金利が上昇しても125％以上の返済額にはならないという制度があります。例えば、それまで毎月6.6万円の返済額だった場合、金利が上昇しても8.25万円以上の返済額にはならないということです。

125％まで上昇しても返済できるのか事前に試算しておくことをおすすめします。

住宅購入にともなう関連費用も調べておきましょう。関連費用は物件価格の3～10％程度が目安です。2,000万円の住宅を購入した場合、60万円～200万円ほどの関連費用が発生することになります。

関連費用の種類は以下の通りです。

• 融資手数料
• 仲介手数料
• 登記代行手数料
• 登録免許税
• 固定資産税清算金
• ローン保証料
• 印紙税
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料
• リフォーム費用

そのほか、マンションの場合は月々の費用として管理費や修繕積立金などが発生するので注意が必要です。管理費は平均約1.5万円・修繕積立金は平均約1.2万円かかります。関連費用を払っても問題なく返済し生活できるのか試算しておきましょう。

年収が足りない場合は、頭金を多めに用意するのがおすすめです。一般的に頭金は住宅価格の1～2割程度と考えられていますが、多めに入れることで住宅ローンの借入額を抑え、希望する借入額で借り入れできることもあります。

多めに頭金を用意すれば、毎月の返済額を減らすこともできますし、返済期間を短くすることも可能です。また、返済期間が短くなれば、利息も減り負担が軽減されます。

自分たちで資金を貯めるのが難しい場合は、両親や祖父母から資金援助を受ける選択肢もあります。頭金の一部を負担してもらえないか、家族に相談してみるのもよいでしょう。

収入合算とは、配偶者・父母・義父母・子または子の配偶者の収入を主債務者の収入と合算して住宅ローンの審査を受ける方法のこと。自分だけでは収入が足りない場合でも、親族等の収入と合算することで補えます。

ただし、収入合算者は連帯保証人になる必要があるので注意しましょう。また、基本的に連帯保証人は団体信用生命保険に加入できないため、連帯保証人に万が一のことがあっても保険金はおりません。

ペアローンとは、夫婦それぞれが主債務者となってローンを組む方法のこと。夫名義と妻名義の2本分の契約になるので、夫婦2人とも住宅ローン控除の対象です。

また、団体信用生命保険が夫婦それぞれに適用されるので、一方が亡くなった場合でも保険が適用され、亡くなった側の残債は完済されます。原則として、残された側の負担が増えることはありません。

ただし、2人分契約するため事務手数料や諸経費は2人分かかります。1本契約で済む収入合算よりも費用が多く発生する点には注意が必要です。

フラット35は金利がやや高い反面、民間の金融機関より審査に通りやすいと言われています。

貸し倒れのリスクを負っていないのが理由の1つです。また、審査基準も一般の住宅ローンとは異なっています。一般の住宅ローンの審査基準は、健康状態・年齢・勤続年数・信用情報・返済負担率・物件の担保評価など細かく設定されているのが特徴です。

フラット35の場合は、申込要件を満たしているか・返済負担率・借入額・借入期間・住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしているかが審査基準になります。

技術基準をクリアしていることを証明する適合証明書の入手が必要ですが、比較的審査がゆるめなので収入が不安定と判断されがちな人にもおすすめです。

住宅ローン以外に借り入れがあると、住宅ローン審査に落ちてしまうかもしれません。審査時には、完済時年齢や健康状態、年収のほか、カードローン等のほかの債務の状況や返済履歴も見られています。

車のローンや携帯電話本体の分割払い、クレジットカードの分割払い、キャッシングなどの借り入れが存在する場合、総返済負担率が大きいと判断されるかもしれません。

審査前の段階でこうした借り入れはできるだけ完済し、クリーンな状態にしておくのがおすすめです。