住宅ローンの融資実行日はいつなの？開始までの流れも合わせて解説！

物件の予算は、年収の5倍程度で見積もって検討しましょう。住宅ローンの審査では、返済比率をチェックされ、割合は25～35％が目安とされています。返済比率とは、年収に対して返済する金額の割合で、低いほど余裕のある返済が可能です。

理想の返済比率は手取り額の20％か、多くても25％としたいところ。子どもが産まれ大きな出費が必要となる可能性や、収入もこの先どう変化するかわかりません。返済額の負担が大きく、家計を圧迫しないよう金額を設定できると理想です。

年収や返済期間を入力して返済比率を設定すると、借入可能額がいくらになるか住宅保証機構のサイトでシミュレーションができます。返済比率を意識して物件を選ぶことも重要なポイントなので、先に予算を決めてから物件探しを始めるとよいでしょう。

融資を受ける金融機関は、自分で探すか不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらうかのどちらかです。

不動産会社が提携している金融機関は、金利が優遇される、契約の手続きも自分で行うよりは手順が簡略化される、といった点がメリット。ただし、金融機関によって金利や手続き、申込条件は異なるので自分で複数の金融機関を検討するのもよいでしょう。

こちらの記事では、インターネットで人気の住宅ローンをランキング形式で紹介しています。金利タイプや手数料の有無も一覧で掲載しているため、比較しながら選びたいときはチェックしてみてください。

事前審査とは別名「仮審査」とも呼ばれ、本審査を申し込む前に簡易的に行われる審査です。通常、結果が出るまで3日〜1週間程度かかります。契約者の収入や資産の状況を確認するため、審査は借り入れ額が適切か、申込者本人の返済能力などに関する内容が中心です。

もし事前審査に落ちた場合は、物件の見直しや、頭金を増やして借り入れ額を減らすことを検討してもよいでしょう。金融機関を変更して再度申し込むこともおすすめです。

売買契約では、宅地建物取引士から重要事項について説明がされます。説明を受けたあと契約書に目を通し、問題がなければサインをしましょう。

本審査は、契約者の勤続年数や勤務形態、物件の担保価値が重視されるほか、団体信用生命保険に加入できる健康状態かどうかも重要なポイントです。

申込書類や証明書類など複数の書類が必要となり、厳しく審査されるため結果が出るまでにおよそ1～2週間程度かかります。契約をしてから引き渡しまでの期間が短い場合は、本審査までの申し込みを急がなければいけません。売買契約締結後は速やかに動きましょう。

また、事前審査に通過しても本審査に落ちる場合もありますが、「ローン特約」がついていれば手付金を取り戻せます。

ローン特約とは、住宅ローンを借りられなかった際にペナルティなしで売買契約を解除することができる制度です。全日本不動産協会の公式サイトでローン特約について詳しく解説されているため、事前に確認しておきましょう。

本審査に通過後、借入額や返済方法、金利などの契約内容を決めて住宅ローンの契約を行います。実際に契約まで結ばないと融資を受けられないため、忘れずに行いましょう。

住宅ローンの契約は金融機関の店舗で行うため、平日の営業時間内である9〜15時にすることが一般的です。仕事の関係で休みが合わない場合はスケジュール調整を行う必要があります。

また、正式名称は「金銭消費貸借契約」と呼ばれ、書類ではこのような名称を使用するケースもあるため、住宅ローンの契約であると判断がしやすいでしょう。

必要な書類の例を記載します。

• 印鑑証明書

• 本人確認書類

• 住民票

• 権利証

• その他契約書

そのほか、実印も持参しましょう。上記の書類はあくまで一例であり金融機関によって異なるため、事前に確認してください。

金融機関によっては指定の司法書士がいるため、自分で探すのが面倒な人は紹介してもらいましょう。自分で選びたい場合は、別途で探すことも可能です。

司法書士の選び方は、登記専門の経験豊富で信頼できるかどうかがポイント。事前に時間をかけて司法書士を見つけておきましょう。

諸費用の金額は、およそ物件価格の約5〜10％が目安といわれています。主な諸費用は以下のとおりです。

• 融資手数料

• 印紙税

• 登記費用

• ローン保証料

上記にあげた諸費用はあくまでも一例です。かかる諸費用は金融機関によっても異なるため、公式サイトでチェックしてみましょう。

一般的に、融資実行日は銀行が営業している9〜15時で行われます。また、手続きに時間を要するため午前中から始めるケースが多いでしょう。

金融機関によってあらかじめ指定されている場合もあります。金融機関によって融資実行日の決め方は異なるため、事前に把握しておきましょう。

住宅ローンを申し込んだ際、勤続年数や勤務先が審査内容に含まれている金融機関も多いため、融資実行前に転職をすると審査内容が変わるため再審査となる可能性があります。

転職したことを隠しても健康保険証などからバレる恐れがあるため、審査の前後での転職は控えたほうがよいでしょう。融資が実行されたあとも、勤務先が変わったら金融機関に別途報告が必要です。

支払いを滞納した情報は、5年以内の期間で信用情報に登録されます。滞納から5年間は信用情報にキズがある状態のため、審査に落ちやすくなるかもしれません。些細な延滞でも情報が残ってしまうため、支払期日に間に合うように気をつけましょう。

住宅ローンの金利は契約日ではなく、融資実行日の金利が適用されることがほとんどです。たとえば、4月末に融資実行するケースと5月頭に融資が実行されるケースでは適用金利が変わる可能性もあります。

金利の変動で総返済額も大きく変わるため、不動産会社に適用金利を確認しておきましょう。