審査が甘い・とおりやすい住宅ローンはある？審査にとおるコツも解説！

住宅ローンの審査基準は非公開であるため、外部の人は厳しいのか甘いのか判断できません。また、審査基準は金融機関ごとに異なります。

返済できる見込みのない人に融資すると金融機関が罰則を受けることもあるため、審査は厳しいと考えられるでしょう。確実に審査にとおる住宅ローンはないことを覚えておいてください。

審査基準は非公開ですが、各金融機関が重要視している項目の予想はできます。国土交通省が公表した「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、融資の際にチェックする項目は以下のとおりです。

• 完済時年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 借入時年齢
• 年収
• 返済負担率
• 勤続年数
• 金融機関の営業エリア

90%以上の金融機関が上記の項目を考慮し、住宅ローンの貸付を総合的に判断していると考えられます。

ネット銀行は勤続年数・勤務先の規模をそれほど重視しない傾向があります。メガバンクでは、収入が安定していない人は返済滞納のリスクがあると考え、勤続年数や勤務先の規模から収入の安定性を判断していると考えられるでしょう。

ネット銀行は借入者を確保するため、メガバンクよりも要件を減らし利用者を増やしたいという狙いがあります。勤続年数の記載がない主なネット銀行は以下のとおりです。申込者の収入の要件とともに確認しましょう。

• 住信SBIネット銀行住宅ローン：前年度の年収が300万円以上
• auじぶん銀行住宅ローン：前年度の年収が200万円以上
• ソニー銀行住宅ローン：前年度の年収が400万円以上
• 楽天銀行住宅ローン：前年度の年収が400万円以上

ネット銀行の住宅ローンは、勤続年数が不要かつ収入要件も高くないため、転職したばかりの人や自営業の人におすすめです。ただし、手続きはオンライン上で進むことが多いため、対面の実店舗に比べて個々の事情が配慮されにくいことを理解しましょう。

地方の金融機関は、全国各地で利用されるメガバンクと異なり地域住民が主な顧客であるため、地域の利用者に合わせて対応する傾向があります。

地方銀行は、株式会社の形態をとり、株主に利益を還元する営利組織です。信用金庫は、集めた資金を中小企業や個人に還元し、地域社会の発展を目指す非営利組織であるため、地方の金融機関でも違いがあります。どちらも、顧客は地域住民であるため、メガバンクで住宅ローンが審査にとおらなくても、地域の金融機関では保証会社に再度審査するよう働きかけることもあるでしょう。

メガバンクはネット銀行とは異なり、対面で審査を行うこともあるため個々の事情や個人の属性を重視する傾向があります。勤続年数や勤務先の規模など要件も細かいため、転職回数が多い人や外国人などは審査にとおりにくい可能性があるでしょう。

返済能力を厳しくチェックするため、公務員や大手企業に長年勤務している人など安定した収入が見込める人が審査にとおりやすいと考えられます。

住宅ローンの審査に通過するには、一定水準以上の安定した年収が必要です。金融機関は借入者が返済できなくなった場合、代わりにローン残高を返済する必要があるため、返済能力があるか細かくチェックします。金融機関によってばらつきはありますが、年収の下限は300万円が目安です。

2024年度の「フラット35利用者調査」によると、住宅ローンを利用した世帯の年収は、400万円未満が約22%、800万円未満が80%以上を占めています。

また、借入額の上限（年収倍率）は以下のとおりです。

• 土地付注文住宅：7.5倍
• マンション：7.2倍
• 建売住宅：7.0倍
• 注文住宅：6.8倍
• 中古マンション：5.8倍
• 中古戸建：5.7倍

調査結果からわかるように、余裕をもって返済できる借入額であれば、収入が低くても審査に通過できる可能性はあります。

住宅ローンの審査にとおりやすい勤続年数の目安は1～3年以上です。「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、907の金融機関のうち約87.3%が勤続年数の審査基準は1～3年以上と回答しています。

収入が落ちつく3年程度を基準にしている金融機関が多く、勤続年数が短いと収入が安定していないと判断されやすい傾向があります。

住宅ローンの審査では、信用情報が良好な状態に保たれているかチェックされるため、傷をつけないことが大切です。信用情報とは、クレジットやローンの契約状況や取引事実を客観的に登録した個人の情報を指します。

住宅ローンでチェックされる主な項目は、延滞や債務整理などの履歴です。ブラックリストに掲載されていると審査にとおることは難しいため、クレジットやローンの滞納に気をつけましょう。

住宅ローンの審査では、過去から現在にかけて大きな病気をしていないかも重要です。一般的に住宅ローン利用時は、死亡や高度障害状態で支払えなくなったときに備えて団信へ加入します。

団信は生命保険なので健康状態に関する審査があり、問題があると加入できません。団信への加入を必須要件としている金融機関が多いため、加入できないと住宅ローンの審査を受けられないこともあります。

完済時の年齢が若いと、長期のローンを返済できると判断される可能性が高いでしょう。国土交通省が公表した「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」では、住宅ローン返済期間の平均が約32年、取得時の年齢平均が約40歳であり、満80歳未満での完済が多いようです。

定年退職後まで返済が続くと年金からやりくりする必要があるため、住宅ローンの借り入れは早めにするとよいでしょう。

審査にとおるためには、できるだけ借入希望額を下げるとよいでしょう。金融機関は返済能力を借入額と年収のバランスを見て判断します。借入希望額の目安は、返済比率から算出しておきましょう。

一般的な返済比率は25～35%ほどです。理想的な返済比率は手取り収入から考えましょう。手取り収入の20～25%ほどであれば無理のない返済が可能と考えられます。

事前に信用情報を確認して、できるだけ借入やローンを返済しておきましょう。返済の滞納があると信用情報に傷がつき審査にとおりにくくなります。

信用情報は、各金融機関が加盟する信用情報機関で調査可能です。未払いや滞納の有無をチェックして、ある場合は早めに返済しておきましょう。

住宅ローンを受けるなら、資金や返済の計画性ありと示すために頭金を準備しておきましょう。準備する頭金の目安は、住宅購入額の20%ほどです。

頭金が多ければ返済期間を短くすることにもつながります。しかし、生活費を頭金に回したり、いざというときの備えを利用したりすることは避けましょう。今後の生活に支障をきたさない範囲での準備がおすすめです。

住宅ローンの審査項目に勤続年数があるため、借入前の転職や退職はおすすめできません。収入が安定せず返済リスクありと判断されないためにも、申し込み前の転職はタイミングを慎重に検討しましょう。

手当たり次第に多くの住宅ローン審査に申し込むことは避けましょう。複数の審査に申し込むと履歴が信用情報に記録されます。ある金融機関の審査に落ちた情報を別の金融機関が確認すれば、何か問題があるのではと警戒されるでしょう。金融機関に返済リスクがあると判断されないためにも、申し込みは1社に絞るほうが賢明です。

提出書類に不備があると管理能力がない人という印象を持たれ、審査結果に影響を及ぼす可能性があるため注意しましょう。また、故意に虚偽申告をしたわけではなくても受領した側は判断できないため、意図的に詐称したものと捉えられる可能性もあります。

不備を防ぐためにも、チェックシートを利用して提出前に書類の内容を細かく確認することが大切です。