フラット35の審査基準とは？仮審査・本審査に落ちたときはどうする？

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う住宅ローンです。銀行などの金融機関が申込み窓口ですが、金融機関が提供する一般的な住宅ローンとは申込み条件は異なります。

また、一般的な住宅ローンが固定金利や変動金利などの金利タイプから選択できるのに対し、フラット35は固定金利のみです。

フラット35の審査条件は金融機関が違ってもほとんど変わらないといわれていますが、金利や借入時の手数料は金融機関によって異なります。

全期間固定金利とは、借入時の金利がローン完済まで変わらない金利タイプで、借入時に月々の返済額や総返済額が確定します。市場金利に影響を受け金利が変動する「変動金利」のほうが金利を抑えられますが、金利の上昇によって返済額が増えるリスクがある点がデメリットです。

金利上昇のリスクを気にしたくない人や、計画的に返済していきたい人にはフラット35が向いているでしょう。

まず、webから事前審査に申込みましょう。

事前審査の申込みは借入希望金額、年齢、返済期間、前年の年収などの項目をWeb上から申告して行います。事前審査は申告内容に基づいて行われるため、この段階では書類などを準備する必要はありません。

事前審査の結果は一般的に最短当日～1週間程度でメールにて知らされます。事前審査に通ったら申込み書類が自宅に届くので、必要書類とともに返送して本審査を受けましょう。

事前審査に通れば申込み書類が自宅に届くので、必要書類をそろえて返送し、本審査を受けます。

申込みの際に必要な書類は金融機関によって異なりますが、以下の書類はすべての金融機関で共通です。

• フラット35 長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）借入申込書
• 所得を証明する書類
• 売買金額の確認書類
• 住宅の登記事項証明書
• 土地の登記事項証明書

「フラット35 長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）借入申込書」は、今回のフラット35の借入に対する申込み書です。今回の借入以外に自動車ローンなどの借入がある場合は「今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書」を添えて提出します。

「所得を証明する書類」とは、借入申込み年度の前年および前々年の公的収入証明書のことです。給与所得のみの人は「特別徴収税額の通知書」「住民税納税通知書」「住民税課税証明書等の公的収入証明書」のいずれかを提出します。

給与所得のみ以外の人は、「納税証明書（所得金額用）」および「確定申告書の写し」を提出しましょう。

「売買金額の確認書類」とは、「売買契約書の写し」もしくは購入予定の住宅の「パンフレット」などです。申込み時にパンフレットを提出した場合は、資金受け取りの手続き開始前に売買契約書の写しを提出しなければなりません。

「住宅の登記事項証明書」と「土地の登記事項証明書」は原本もしくはコピーを提出します。登記事項証明書の交付は請求対象の土地や建物を管轄する登記所または最寄りの登記所の窓口もしくはオンラインから請求してください。

申込みに必要な書類は金融機関によって異なるため、利用予定の金融機関に確認しておきましょう。

今回の借入以外に自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの借入がある場合は、「今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書」も一緒に提出します。

申出書にはローンの借入状況を詳細に記載しなければなりません。記載内容に誤りがあると融資を受けられない可能性があるため、しっかり確認しながら記入しましょう。

本人確認書類として「住民票の原本」「健康保険証のコピー」「運転免許証のコピー」の提出を求められる場合が多いです。住民票はコピーではなく、発行から3か月以内の原本が必要なため注意してください。

また、本人確認書類に記載の住所は現住所と一致している必要があります。引っ越しなどで変わっている場合は、変更手続きのうえコピーを提出しましょう。

運転免許証がない場合は、「パスポートのコピー」「住民基本台帳カードのコピー」「マイナンバーカードのコピー」で代用できます。ただし、マイナンバーカードのコピーは金融機関によっては代用できない可能性があるため、あらかじめ問い合わせておきましょう。

収入を証明する書類として、借入申込み年度の前年および前々年の公的収入証明書が必要です。給与所得のみの人は「特別徴収税額の通知書」「住民税納税通知書」「住民税課税証明書等の公的収入証明書」のいずれかを提出します。

給与所得のみ以外の人は、「納税証明書（所得金額用）」および「確定申告書の写し」を提出しましょう。

物件に関する書類は「売買契約書のコピー」「重要事項説明書のコピー」「土地・建物の登記事項証明書の原本またはコピー」などです。

売買契約書と重要事項説明書は、不動産会社と住宅の売買契約を交わす際に発行されます。売買契約書のコピーの代わりに購入予定の住宅の「パンフレット」の提出が認められていますが、資金受け取りの手続き開始前に売買契約書のコピーを提出しなければなりません。

「土地の登記事項証明書」「建物の登記事項証明書」の交付は、請求対象の土地や建物を管轄する登記所または最寄りの登記所に請求しましょう。交付請求の方法は「登記所の窓口に請求書を提出する」「登記所に請求書を郵送する」「オンラインから交付請求をする」の3つです。

登記事項証明書の交付手数料は、登記所の窓口に提出または郵送の場合600円、オンライン申請をして郵送で受け取る場合500円かかります。

信用情報に傷があることは、フラット35の審査に落ちてしまう大きな原因のひとつといわれています。

信用情報とは、信用情報機関で管理されている、ローンやクレジットカードの利用状況についての情報のことです。過去にローンの支払いを滞納や延滞をしたことがある場合はすべて信用情報に記録され、信用情報に傷がついた状態となります。

フラット35の審査の際、信用情報に傷がついていればローンを滞納する可能性が高いと判断され、審査に落ちる可能性が高くなるでしょう。金融機関にとって、きちんと返済してくれる保証のない人に融資をするのはリスクが高いためです。

信用情報は5年間保存されるといわれています。個人でも開示請求できるため、心配な人はローンを申込む前に信用情報を確認しておくといいでしょう。

信用情報は、信用情報機関の「株式会社シー・アイ・シー」や「株式会社日本信用情報機構」などに開示請求をすることで確認ができます。

住宅ローン以外に借入があることも審査に落ちる原因のひとつです。

フラット35では返済負担率を年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下と定めています。返済負担率の上限に近いほど負担が大きいと判断されるため、なるべく余裕を持たせることが望ましいです。

フラット35以外にもローンがあると返済負担率を圧迫する原因になるため、クレジットカードの分割払いやリボ払い、スマートフォン本体の分割払いなどはフラット35に申込む前に可能な限り精算しておきましょう。

担保価値が下がる要因は、住宅の構造が複雑であったり、私道に面していたりといった特定の条件によるところが大きいです。中古住宅の場合、建築された当時は建築基準法に適合していても、法改正により適合しなくなっていれば担保価値は低いと評価されるでしょう。

万が一ローンの返済が滞れば、金融機関は担保の住宅を売却して残債を回収する必要があるため、資産価値が低い住宅の場合は審査が厳しくなります。購入する住宅の担保価値が低い場合はできる限り自己資金の比率を増やすなどの対策が必要です。

フラット35の審査に落ちてしまった場合、半年後に再審査を受けることも検討してみましょう。フラット35は、審査の回数に制限がないため一度審査に落ちても再度申込みができます。

再審査を受ける際は、前回の審査から半年以上間隔を空けましょう。審査の履歴は半年程度残るといわれており、審査に落ちた記録が残っていると再審査にも不利に働く可能性があるためです。

再申込みまでの間に、可能な限りほかの借入を返済したり、クレジットカードの支払いの滞納に気をつけたりしておきましょう。

フラット35の再審査を受ける際は、返済負担率を下げられないか検討しましょう。

フラット35の場合、年収400万円未満であれば返済負担率は30％以下、年収400万円以上であれば返済負担率は35％以下と定められています。しかし、返済負担率の上限ギリギリであれば、余裕のある返済ができないと判断されてしまうかもしれません。

再審査を受ける際は、頭金を増やして借入金額を減らしたり、借入期間をできる限り長くしたりして返済負担率を下げてみましょう。頭金については、両親や祖父母などから援助してもらうケースも多いため、一度相談してみるのもおすすめです。

事前審査は窓口となる金融機関が行いますが、住宅支援機構の指示で審査基準がほぼ統一されているようです。しかし、利用条件に当てはまらなければ申込みができないため、公式サイトで利用条件を確認してから審査に申込みましょう。

フラット35では収入合算を使って借り入れが可能です。

収入合算とは、2人分の収入を合算して住宅ローンを契約する方法で、1人が契約者、もう1人が連帯債務者となります。ローンの返済を行うのは契約者1人ですが、契約者がローンを支払えなくなった場合、連帯債務者が支払わなければなりません。

一般的な住宅ローンでは連帯債務者は正社員であることが条件の場合が多いですが、フラット35は安定収入があればパートやアルバイトであっても連帯債務者になれます。

収入合算で年収400万円以上になれば返済負担率の基準が年収の30％以下から年収の35％以下になるので、借入額が増えることがメリットといえるでしょう。

フラット35では、事前審査は最短当日～1週間、本審査は1週間～2週間程度かかるといわれています。申込みから本審査完了まで3週間程度と考えておきましょう。

楽天銀行の場合、フラット35の審査にかかる期間は、事前審査で8〜11日、本審査で7日〜14日です。審査にかかる期間は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。