住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが得？それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説！

全期間固定金利型は、借入時の金利が全期間変わらないタイプです。借入れのタイミングで総返済額が確定するため、借入後の市場金利の変化に影響を受けません。たとえ市場金利が上昇したとしても金利は一切上がらないので、返済計画をしっかり立てたい人や変動を気にしたくない人におすすめです。

しかし、ほかのプランに比べて金利が高い傾向があります。金融機関によって異なりますが、金利目安は1.8%と割高な傾向。くわえて、市場金利が低下した場合でも住宅ローンの金利は動かないので、利息が減ることもありません。

固定金利期間選択型は、一定期間のみ固定金利が適用され、それがすぎると変動金利へと変更されます。一定期間中は返済額を確定できることに加え、期間終了後に市場金利が低下すれば返済額が減少するのもメリットです。金利を抑えつつ、一定期間の返済額を安定させたい人に向いています。

金融機関によってさまざまですが、金利は10年固定で1.0〜1.4%と全期間固定金利型よりは低めの設定です。しかし、一定期間終了後は支払い計画が立てにくいデメリットがあります。

変動金利型は、返済途中でも定期的に金利設定が見直されます。一般的には3つのなかで最も金利が安く、金融機関によって異なりますが0.3～0.5%です。ほかのプランの約3分の1の低金利を受けられますが、金利市場が上昇すれば返済額は増えるリスクは避けられません。

とにかく金利を抑えたい、金利上昇の返済額増に対応できる人におすすめのプランです。また、借入額がそこまで多くなければ市場変化の影響は受けにくいでしょう。

住宅金融支援機構が2025年4月に調査された「住宅ローン利用者の実態調査」によると、79.0%が変動金利を選んでいます。人気の理由として考えられるのが、圧倒的な金利の低さでしょう。

たとえば、3,000万円を35年間借り入れた場合、固定金利1.80%だと月の返済額が96,327円、総返済額は約4,045万円です。一方で変動金利0.5%の場合は、毎月77,875円の返済、そして総返済額は約3,270万円と、約800万円もの違いがあります。

しかし、変動金利は半年ごとに見直しがされるため、必ずしもここまで金額差が出るとは限りません。金利上昇により、月の返済額が増える可能性もあります。

変動金利には返済額を保つために「5年ルール」と「125%ルール」があります。5年ルールとは、一般的には5年間は返済額が変わらない決まりです。

変動金利は半年ごとに金利の見直しがされますが、そのたびに返済額が変更すれば管理が大変なので、ルールに基づいて5年間は金利が変わりません。また、5年間でどんなに金利が上昇しても返済額は125%しか上がらない決まりを「125%ルール」といいます。

利息をおまけしているのではなく、金利が上がった分の利息を多く支払って元本を減らすことで、返済額を保ちやすくしています。

安定した返済額で明確な支払い計画を立てたい人は、固定金利がおすすめ。変動金利は金利市場の上昇で返済額が増える危険性がありますが、固定金利ならずっと一定です。

子どもの教育費や両親の介護費などの出費がある程度ハッキリしている、金利の上下を気にせず過ごしたい人におすすめします。

なお、以下のコンテンツでは固定金利で住宅ローンを組める金融機関を、くわしい選び方とともに紹介しています。あわせてチェックしてください。

とにかく金利を抑えたい人は変動金利が向いています。これから先、金利が上昇するリスクはありますが、金利の動きは誰にも予想できません。借入れから数年後に金利が上がる可能性もあれば、低金利のまま何十年も続くケースもあります。

ただし、25%ルールにより、最大で125%返済額がアップする可能性があるので、突然の金利上昇に対応できる経済能力は必須です。例えば、月10万円なら12.5万円。固定金利との差額分をきちんと貯金・運用すれば、万が一突然金利が上昇したとしても返済に困ることはありません。

以下のコンテンツでは、人気の変動金利住宅ローンを紹介しています。金利の低さや利便性などさまざまな観点から徹底検証した結果を、詳細な情報とともに紹介しているので、金融機関選びに役立ててください。