世帯年収900万で住宅ローンはいくらが目安？借入限度額や無理のない返済計画を解説！
今回は、世帯年収が900万円ほどの世帯を対象に、年収900万円で組める住宅ローンの借入可能金額や、借入金額の目安を紹介します。返済計画を立てる際のポイント、実際の借入シミュレーションなども解説するので、ローンを組む際の参考にしてみてくださいね。
大学卒業後に銀行員として勤務、法人顧客の経営支援・融資商品の提案や、個人向け資産運用相談を担当。 2020年にマイベストに入社、自身の銀行員時代の経験を活かし、カードローン・クレジットカード・生命保険・損害保険・株式投資などの金融サービスやキャッシュレス決済を専門に解説コンテンツの制作を統括する。 また、Yahoo!ファイナンスで借入や投資への疑問や基礎知識に関する連載も担当している。
年収900万円で組める住宅ローンはいくら？
最初に、年収900万円の世帯ではどのくらいの借入が可能なのかや、借入額の目安を解説します。
借入限度額は8,000万円
住宅ローンの借入限度額は金融機関によって異なりますが、年収900万円の人は8,000万円が目安です。ローンの借入限度額を決める基準には、多くの場合で返済負担率が用いられます。
返済負担率とは、年収に占めるローン返済額の割合で、限度額の基準は年収の30〜35％がポピュラーです。例えば、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行なうフラット35では、年収400万円以上の返済負担率は35％が上限になります。
8,000万円の住宅ローンを、固定金利を1.54％、返済期間を35年にして組んだ場合、月々の返済額は24万6,518円です。
年収900万円の人の手取り収入は、社会保険料・所得税・住民税などを差し引くと約655万円になります。ボーナスなどを加味せず12等分すると、月の手取りは54万円です。毎月24万6,518円を、年収900万円の月の手取り54万円で払うには、返済負担率が約45％になるので負担が大きいといえるでしょう。
上記はあくまで目安であり、借入可能額はボーナスや税金の控除などの諸条件によって変化します。シミュレーションをしてみたい人は、フラット35の「年収から借入可能額を計算」で行ってみてください。
借入額の目安は年収の約5〜7倍
借入額の目安は、年収の約5〜7倍が適正です。どのくらい借りられるかを知るには、年収倍率を用いるとよいでしょう。
年収倍率とは、購入したい住宅が年収の何倍になるかを比率で表したものです。フラット35が発表している「2021年度 フラット35利用者調査」によれば、新築の年収倍率は6.5〜7.5倍で、中古は5〜6倍が目安とされています。
年収900万円で試算してみると、新築で5,850〜6,750万円（年収倍率6.5〜7.5倍）、中古で4,500〜5,400万円（年収倍率5〜6倍）です。毎月の返済額に置き換えると、新築で約18万〜20万7,000円、中古で約13万8,000〜16万6,000円になります。
ボーナスなどを加味した返済額の目安を知りたい人は、住宅保証機構株式会社が提供している「返済額の試算」で詳細なシミュレーションを行えるので、試してみてください。
無理なく返済するには？返済計画を立てるときのポイントを解説
返済額は手取り年収の20%〜25%に抑えて
例えば、年収900万円の手取り月収は54万円なので、返済負担率が25％なら月の返済額は13万5,000円で、20％なら10万8,000円です。返済負担率25％の月13万5,000円を返済額に設定し、返済期間35年、固定金利1.54％でシミュレーションすると、住宅ローンの借入可能額は約4,381万円になります。
借入金額が購入したい物件の価格より少ないと、つい返済負担率を上げたくなるかもしれません。しかし、返済負担率が高くなるほど、返済額が増えて家計を圧迫してしまいます。無理なく返済するためにも、返済負担率は20〜25%に抑えるのがよいでしょう。
毎月の支出額から返済額を決めよう
例えば、総務省統計局が発表している「家計調査」では、父・母・子ども2人の4人世帯の生活費平均は、毎月30万円とされています。手取り月収が54万円の場合、収入の10％にあたる5万円を貯蓄に回したとすると、住宅ローンの返済に充てられる金額は54万円−35万円＝19万円です。
月々の返済額が19万円の場合では、住宅ローンの借入可能額は6,165万円になります。返済負担率では適切な返済額をイメージしづらい人は、生活費などの支出額から返済額を導き出すのがおすすめです。
住宅ローン以外の関連費用も考慮することが重要
住宅ローンの返済額だけではなく、住宅に関する費用を考慮して返済計画を立てていくことも重要です。
マンションと戸建て共通の関連費用としては、固定資産税が挙げられます。土地や家屋の評価額によっても異なるものの、年間で10〜15万円程度かかると考えておきましょう。加えて、年間数千〜数万円程度と少額ですが、火災保険料や地震保険料の支払いも発生します。
マンションを購入する場合で必要になるのは、管理費や修繕積立金です。国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、管理費の平均は約1万5,000円、修繕積立金の平均は約1万2,000円になります。合計で、月々3万円程度の出費が発生すると想定しておきましょう。
また戸建てであれば、管理費や修繕積立金はかからないものの、老朽化した際の修理・修繕費などを積み立てておく必要があります。戸建てでも、マンションと同程度の出費が発生する可能性が高いと理解しておきましょう。
上記を合算すると、住宅に関する費用は年間で50万円ほど必要になる計算です。住宅ローンだけでなく、関連費用がどのくらいかかるかをしっかり確認しておくと、借入で失敗するリスクが少なくなります。
借入額を決めるときの2つのポイント
次に、借入額を決める際に押さえておきたいポイントを解説します。
借入期間：期間が長いほど月々の負担が小さくなる
住宅ローンの借入期間は1〜35年が一般的で、借入期間が長いほど月々の負担が小さくなります。たとえば、4,000万円を10年かけて返すのと、30年で完済するのを比べてみると、後者のほうが月々の返済額を3分の1まで軽減可能です。
国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査報告書」によると、平均的な借入期間は新築で約30年、中古で約25年だと発表されています。借入期間を考える際には、この数字を目安にしてみるのもよいでしょう。
月々の返済負担を減らしたい人は、借入期間を長くするのがおすすめです。また、利息に対応するために、ボーナスや臨時収入が入ったなど、余裕があるときには繰り上げ返済をしていくのがよいでしょう。
金利タイプはメリットに応じて選んで
住宅ローンの金利タイプには、全期間固定金利型・固定金利選択型・変動金利型の3つの金利があり、それぞれのメリットに応じて選ぶことが重要です。3つの金利タイプは固定と変動に分類できます。全期間固定金利型は固定金利タイプ、固定金利選択型と変動金利型は変動金利タイプです。
金利変動のリスクを抑えたい人は、全期間固定金利が向いています。金利自体は高い傾向にあるものの、ローンを組んだ時点から完済まで固定されるので、大幅な金利上昇が起こるとほかのタイプに比べて有利になる可能性も。
固定金利選択型は、ローンを組んでから5年や10年などの一定期間で固定金利を適用し、期間後に変動金利に切り替わります。変動金利型に比べると金利は高いものの、全期間固定金利型よりも低い金利を適用しつつ、リスクをなるべく抑えたい人に固定金利選択型がおすすめです。
金利タイプを選ぶ際には、それぞれのメリットに応じて選ぶことが重要だといえるでしょう。以下では、各タイプのメリットやデメリットをより詳しく解説します。
全期間固定金利型：計画的に返済したい人向け
計画的に返済したい人には、全期間固定金利型がおすすめです。全期間固定金利型は、借入当初の金利が全期間を通じて固定されているので、借入時点で返済額が確定し、返済計画を立てやすいのが特徴といえます。
金利の上昇によって、返済額が増加するリスクを回避できるのもメリット。借入から完済まで金利負担率も変わらないので、安定している金利タイプだといえるでしょう。
一方で、ほかの金利タイプと比較して金利が高いのがデメリット。2023年2月現在の金利は、1,445〜2.490％と、3種類のなかで最も高くなっています。
金利が高くても返済計画をしっかり立てたい人や、金利の変動を気にしたくない人は、全期間固定金利型を選ぶとよいでしょう。
固定金利期間選択型：足元の返済額を安定させたい人向け
固定金利の期間中は、毎月の返済額が確定できるので、返済計画が立てやすいのがメリット。また、2023年2月時点の金利は、10年固定で1,050％〜2.150％と、全期間固定金利型に比べて低くなるのも利点です。
一方、固定期間の終了後に金利が上昇してしまうと、返済額が増えるリスクがあります。固定期間の終了後には、住宅ローンで定められた125％ルールが適用されない点に注意が必要です。
125％ルールとは、金利が上昇した場合に、大幅に返済額が増加しないよう、今までの125％までの金額しか上げられない決まりのこと。固定期間終了後に金利が上がるケースは、125％ルールの適用外なので、大幅な金利上昇があると返済額が大きく増加してしまう可能性があります。
変動金利型：低金利で借りたい人向け
変動金利のメリットは、金利が低下すると返済額が減少することです。逆に、金利が上昇すると返済額が増加したり、利息が返済額を上回る未払利息が発生したりする危険性もあります。借入時に返済額が確定しないので、返済計画が立てにくいのも難点です。
変動金利型を利用する際には、金利が上昇しても対応できるだけの貯蓄を用意したり、返済負担率をなるべく低くしたりするなどの準備が必要だといえるでしょう。
ただし、変動金利型は、金利が上昇してからすぐに返済額が増えるわけではありません。5年間は毎月の返済額を変えてはいけない、5年ルールが設けられています。また、125％ルールも適用されるため、返済額がすぐに増加することはありません。
住宅ローンを変動金利型で組む際には、5年ルールや125％ルールが適用されない金融機関もあるため、事前に確認しておきましょう。
【借入期間別】年収900万円の借入プランシュミレーション
住宅ローンは、契約する前に返済額や返済期間などをしっかり考えておくことが重要です。以下では、年収900万円の人が、35年・30年・25年の借入期間で住宅ローンを組んだときのシミュレーションを紹介します。
借入期間35年の場合
借入期間が35年で、借入額が4,381万円、金利1.54%の全期間固定金利型の場合をシミュレーションしてみると、月々の返済は13万4,999円になります。総返済額は5,669万9,558円です。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は、24.9％になります。
総返済額は、30年と25年に比べて高くなるものの、月々の返済負担が少ない点はメリットだといえるでしょう。
借入期間30年の場合
借入期間が30年のときの、借入額が4,381万円、金利1.54%の全期間固定金利型の月々の返済額は、15万2,039円になります。総返済額は5,473万4,022円です。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は、28.1％になります。35年に比べて、月々の返済額は2万円程度上がるものの、総返済額は約192万円抑えられる結果となりました。
借入期間25年の場合
借入期間が25年のときの、借入額が4,381万円、金利1.54%の全期間固定金利型では、月々の返済は17万6,036円になり、総返済額は5,281万861円です。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は32.5％。
月々の返済額は、35年に比べると4万円、30年よりも2万円ほど上がります。総返済額は35年と比較して約388万円、30年なら約192万円の減少になりました。
月々の返済額を抑えたい人は、借入期間を長くするのがおすすめです。一方、総返済額を少なくしたい人は、借入期間を短くするとよいでしょう。
【金利タイプ別】年収900万円の借入プランシュミレーション
続いて、年収900万円世帯の借入プランを、全期間固定金利型・10年固定金利・変動金利型の3つのタイプ別にシミュレーションします。
全期間固定金利2.13%の場合
全期間固定金利型で金利を2.13%にし、借入期間を35年、借入額を4,381万円でシミュレーションしてみると、毎月の返済額は14万8,066円、総返済額は6,218万7,497円になります。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は27.4％になりました。
10年固定金利1.115％の場合
固定金利期間選択型で、10年の当初金利を1.115%、残りの期間を1.541％、借入期間35年、借入額4,381万円で試算すると、当初10年間の返済額は12万6,031円で、10年以降は13万2,550円。総返済額は5,488万8,593円です。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は、当初10年が23.3％、以降は24.5％になりました。
全期間をとおして、全期間固定金利よりも月々の返済額が低くなり、総返済額も800万円ほど減るものの、変動金利ほどは返済額が減少しません。
変動金利0.537%の場合
変動金利型で0.537％の金利の場合、借入期間を35年、借入額を4,381万円でシミュレーションした結果は、月々の返済額が11万4,442円で、総返済額は4,806万5,493円です。年収900万円の手取り月収54万円に対する返済負担率は21.1％になりました。
全期間固定金利と比べて、1,000万円以上も返済額を抑えることができます。ただし、上記の計算は0.537%の金利が35年間変わらず続いた場合なので、実際には金利の上昇リスクがある点には注意してください。
夫婦でローンを組むときのポイントを解説
夫婦で住宅ローンを組むと節税できたり、借入額を増やしたりできるケースがあるため、選択肢に入れてみるといいでしょう。以下では、夫婦で住宅ローンを組むときに押さえておきたいポイントを解説します。
夫婦共働きならペアローンで節税ができる
住宅ローン控除を2人とも受けられるのが、ペアローンのメリットです。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の購入や増改築をした場合、年末のローン残高の0.7％が、所得税から最大で13年間控除される制度です。所得税で控除しきれない金額になる場合は、翌年の住民税からも一部が控除されます。
また、団体信用生命保険にそれぞれが加入できるのもペアローンの利点。団体信用生命保険は、契約者が死亡したり、高度障害になったりした場合に、ローン残債の支払い義務がなくなる保険です。例えば、ペアローンで2人とも団体信用生命保険に加入していて、どちらかが死亡してしまった場合、亡くなった側の分の残債は0円になります。
ペアローンのデメリットは、住宅ローンを2本契約するので、事務手数料などの諸費用が2倍になることです。ほかにも、収入が不安定なパートタイムや契約社員、フリーランスの場合は、返済能力が不安視されて審査が通りにくくなります。
借入額を増やしたいなら収入合算も検討しよう
申込者が1人だけなので、ペアローンと違い事務手数料などの諸費用が、1本分だけになるのがメリットです。パートナーが契約社員やパートタイムでも、ペアローンに比べて審査に通りやすいといわれています。
一方でデメリットは、住宅ローン控除は主たる債務者しか受けられません。ただ、パートナーにも最初から返済義務を発生させる連帯債務型の収入合算であれば、2人とも控除を受けられます。
団体信用生命保険に加入できるのも、主たる債務者のみです。収入を合算したパートナーに万が一のことがあっても、ローンの支払い残債はなくなりません。
年収900万円世帯が借入額を決めるときの注意点
共働き世帯は片方の収入で返済できる金額にする
共働き世帯では、どちらか一方の収入のみで、無理なく返済していける借入額にするのが重要です。例えば、出産をしたら働けなくなる期間が生じますし、職場復帰をしても育児に時間がかかります。時短勤務などになると、以前の給与水準を維持するのは難しいでしょう。
700万円と200万円の場合では、それぞれの手取りは524万円と160万円で合計684万円。一方で、1人で900万円のケースでは、手取り655万円となり、月々2万4,000円の差が出ます。
共働きのほうが支払える金額が多いものの、一方の収入が減少すると月々の返済負担が高くなるため、どちらかの収入だけで返済できる借入額にするのが安心です。
定年までに完済できる金額を目安にしよう
総務省統計局が発表している「高齢者世帯・特定世帯の家計」によると、高齢者世帯の毎月の実支出は平均26万846円とされています。26万846円に10万円の住宅ローン返済が加わると、毎月の総支出は36万円です。
厚生労働省の「平成28年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」では、夫婦が2人とも厚生年金の場合は、月に約29万円が支給されます。毎月の総支出が36万円だとすると、7万円が不足する計算です。毎月7万円が貯蓄から減っていくと考えると、負担は重いといえるでしょう。
また、退職金を住宅ローンの返済に充てようと考えている人は、注意が必要です。想定している退職金よりも金額が少なくなってしまうと、貯蓄を切り崩して埋め合わせるなど、返済計画を修正しないといけなくなる可能性も。
貯蓄や退職金に頼らず、住宅ローンは定年までに完済できるかを考えて借入額を決めるのが、賢い方法だといえるでしょう。
頭金なしの住宅ローンは避けるのが無難
頭金を入れる利点は、月々の返済額や利息が少なくなることだけではありません。多くの金融機関では、頭金を用意すると、住宅ローンの適用金利を引き下げるプランが提供されています。さらに、頭金がない場合に比べて審査に通る可能性が高まるのも大きなメリット。
ただし、貯蓄のほとんどを頭金に回すのはおすすめできません。頭金を用意する際には、家計に無理のない範囲で考えるのがよいでしょう。
住宅ローンのおすすめはこちらをチェック！
住宅ローンは、金融機関ごとに様々な商品が用意されています。金利タイプや総返済額の低さなど、商品ごとに違いがあるため、自分にはどれが向いているのか悩んでしまう人も少なくありません。
以下の記事では、人気の住宅ローン55商品をランキング形式で紹介しています。選び方のポイントもより詳しく解説しているので、住宅ローンを組む際の参考にしてみてくださいね。
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