2,000万円の住宅ローンはきついの？年収の目安や月々の返済額を解説！

フラット35を利用して2,000万円を借り入れる場合、年収261万円が最低ラインです。

ただし、金利の変動に合わせて必要な年収が変わり、購入する住宅価格の9割以上を借り入れるか、9割以下を借り入れるかによって金利も異なります。

以下は2023年2月時点の金利をもとに、2,000万円を借りるために必要な年収と月々の返済額、手取り年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）をシミュレーションしたものです。

9割以上を借り入れる場合（金利1.880%）

• 年収261万円で2,006万円が借入可能額の目安
• 月々66,000円（手取り月収は約17.1万円）
• 返済負担率は約38％

9割以下を借り入れる場合（金利2.140%）

• 年収271万円で2,001万円が借入可能額の目安
• 月々68,000円（手取り月収は約17.9万円）
• 返済負担率は約37％

ここでシミュレーションしている返済負担率38％とは、手取り収入のうち38％にあたる金額を返済に充てることを意味します。

とはいえ、多くの金融機関では年収400万円以下の借入可能額は返済負担率30％以内と設定されているため、年収261万円で2,000万円の住宅ローンはそもそも審査に通らない可能性も。

国土交通省のデータで返済負担率の全国平均は13〜20％程度となっており、借り入れが可能であっても月々の負担はかなりきついことがわかります。

https://www.sakai-zeimu.jp/blog/archives/7051

https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html#kekka

https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html#keisan_kekka

https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

無理なく返せる返済負担率は20〜25％が理想といわれており、2,000万円の住宅ローンを返済負担率25％に抑えるには年収約430万円が必要になります。

返済負担率25％で月々66,000円を返済するために必要な月収は27.5万円で、年収430万の手取り月収が約27.9万円です。

住宅金融支援機構による住宅ローン利用者の実態調査によると、返済負担率を25%以内に抑えている世帯が半数以上、なかでも15〜20％以内に抑えている世帯が最も多いようです。

https://www.jhf.go.jp/files/400361299.pdf

https://www.google.com/url?q=https://www.sakai-zeimu.jp/blog/archives/7051&sa=D&source=editors&ust=1676698010828948&usg=AOvVaw0FY8MwHMb7FRAmsPpQ6IXV

年収300万円の場合、手取り年収に対する返済負担率は約32〜33％です。

年収300万円の手取り年収は約236万円で、手取り月収は約19.6万円。ここから返済額66,000〜68,000円を差し引くと、生活費は12.8〜13万円となります。

年収350万円の場合、手取り年収に対する返済負担率は約28〜29％です。

年収350万円の手取り年収は約274万円で、手取り月収は約22.8万円。ここから返済額66,000〜68,000円を差し引くと、生活費は16〜16.2万円となります。

https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

年収400万円の場合、手取り年収に対する返済負担率は約25〜26％です。

年収400万円の手取り年収は約312万円で、手取り月収は約26万円。ここから返済額66,000〜68,000円を差し引くと、生活費は19.2〜19.4万円となります。

年収400万円以上からローン返済に余裕が出てくるイメージです。

https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

年収400万円で35年ローンを組む場合、月々の返済額は66,000円〜68,000円です。

年収400万円の手取り年収は約312万円で、手取り月収は約26万円。ここから返済額66,000〜68,000円を差し引くと、生活費は19.2〜19.4万円となり、返済負担率は25〜26％になります。

https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

返済期間を長くするほど、毎月の返済額は少なくなります。

たとえば、年収400万円で2,000万円のローンを組んだ場合、返済期間20年では月々の返済額は10万円を超えますが、返済期間を35年にすると月々66,000円程度です。（金利1.880%の場合）

住宅ローンは組んだ後に返済期間を延ばすのは難しいため、できる限り長くしておいて余裕があるときに繰り上げ返済をするのがおすすめ。

ただし、返済期間が延びるほど利息の負担が増える点には注意が必要です。

https://ieagent.jp/resale/loan-2000-kitsui

住宅ローンは定年までに完済するように計画を立てましょう。

総務省統計局の調査によると高齢者世帯の毎月の支出は平均26万円。ここに住宅ローンの返済額が6万円以上加わると毎月の支出は約32万円を超え、年金だけでは足りない可能性があります。

将来受け取れる年金額はそれまでの働き方や納めた金額によって変動するうえ、今後制度が変更される可能性もあります。定年後に負担を残さないためにも、定年までに完済する計画にしておくと安心です。

https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/basicknowledges/plan/housing-loan-20million/#11e8105fc4ecc61c

https://www.stat.go.jp/data/zensho/2004/hutari/gaiyo20.html#:~:text=%E9%AB%98%E9%BD%A2%E8%80%85%E5%A4%AB%E5%A9%A6%E4%B8%96%E5%B8%AF%EF%BC%88%E5%A4%AB,1.6%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%88%E4%B8%8A%E5%9B%9E%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E3%80%82

変動金利や10年固定金利などを利用する場合は、月々の返済額が25％増える可能性を想定しておきましょう。

変動金利には125％ルールが設定されており、金利がどんなに上昇しても返済額が増える上限は125％までと決まっています。毎月の返済額が10万円だった場合、最大で12.5万円まで支払える余力を想定しておく必要があります。

また、変動金利には5年ルールも設定されています。5年ルールとは、金利が変動しても5年間は返済額が変わらない制度のこと。

35年ローンを組んでいる場合は5年目・10年目・15年目と5年ごとに返済額が見直され、翌年の6年目・11年目・16年目から新しい返済額での支払いが始まります。

住宅ローンを無理なく返済していくためにも、125％ルールと5年ルールを考慮した返済計画を立てましょう。

https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/basicknowledges/plan/housing-loan-20million/#f3ab2d97184ba7b9

https://www.ss-j.co.jp/column/653/

住宅を購入する際は、購入代金のほかに購入価格の10％程度の諸費用がかかります。

たとえば、住宅を購入するときには金融機関に支払う手数料・仲介業者に支払う仲介手数料・所有権を設定する際にかかる登録免許税・司法書士に支払う登記代行費用など。

これに加えて、新居に住み始めた後はさまざまな固定費がかかります。火災保険料やリフォーム費用、戸建てであれば固定資産税、マンションであれば管理費や修繕積立金など。

住宅ローン以外にも、さまざまな費用がかかることを想定して返済計画を立てましょう。

https://ieagent.jp/resale/loan-2000-kitsui#i-3

https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf

頭金を増やしたぶんだけ借入額が少なくなるため、返済の負担も小さくなります。

頭金は購入価格の1〜2割が一般的ですが、より多く用意することで借入額を減らせます。

両親や祖父母から資金援助を受けて頭金に充てる人もいるため、相談してみるのもひとつの方法です。ただし、資金援助してもらう金額によっては贈与税がかかる場合がある点には注意が必要。

なお、住宅ローンは購入価格の9割以上を借りるか、9割以下を借りるかによって金利も変わるため、頭金は最低でも1割以上用意するのが理想です。

https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/007/index.html

https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/basicknowledges/plan/housing-loan-20million/#321d7f11e6d5ff49

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

収入合算とは、一定の収入がある親族の収入を申込者の収入に合算する方法です。

ペアローンとは、一定の収入のある同居親族と一緒に住宅ローンを組む方法です。夫婦でペアローンを組むのが一般的で、それぞれが相手の連帯保証人になります。

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローン控除の恩恵を受けられるメリットがあるため、夫婦どちらも収入がある場合におすすめの方法です。

ただし、どちらかの収入が減ったり無くなったりした場合であっても、同じ金額で返済を続けていかなければならない点には注意が必要です。

https://www.a-tm.co.jp/top/housingloan/basicknowledges/plan/housing-loan-20million/

https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/column/vol17.html

フラット35は民間の金融機関の住宅ローンと仕組みが異なるため、審査に通りやすいといわれています。

審査が通りやすいといわれる理由は、住宅金融支援機構が民間の金融機関から債権を買い取る仕組みになっており、貸し倒れリスクを負っていないためです。

ただし、民間の住宅ローンに比べるとフラット35のほうがやや金利が高くなる傾向があります。

https://ieagent.jp/resale/loan-2000-kitsui#i-2

https://finance.recruit.co.jp/article/flat35-b03/

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/rate/flat35_purchase.html

住宅ローン審査では、ほかの借り入れの内容・遅延状況・住宅ローンと合算した場合の総返済負担率がチェックされます。

車のローンや携帯電話本体の分割払い、クレジットカードの分割払いなどの借り入れと住宅ローンを合算して返済負担率が上がると、住宅ローンの借入額の減額や審査に通らない可能性があります。

ほかの借り入れがある場合はできる限り返済しておくのがおすすめです。

https://ieagent.jp/resale/loan-2000-kitsui#i-2

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-1481/