年収700万で組める住宅ローンは？借入限度額や返済計画を紹介！

金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の場合、年収倍率は新築住宅で6.5～7.5倍、中古住宅で5～6倍です。

年収700万円で計算すると、新築住宅で4,550〜5,250万円、中古住宅で3,500〜4,200万円、月換算すると新築住宅で約14〜16.1万円、中古住宅で約10.7〜12.9万円となります。

年収700万円の場合、手取り月収43万円の25％で計算すれば、月10.75万円までローンの返済にあてられます。返済額が月10.75万円の場合の住宅ローン借入額は、返済期間35年、固定金利1.54％で約3,470万円です。

毎月の出費なども考慮して、無理なく返済ができる借入額を算出しましょう。

毎月の支出から逆算して返済額を決めることも、ローンを無理なく返済するために重要です。

返済負担率で適切な返済額がイメージできないときは、毎月の支出額から住宅費にいくらあてられるかを試算しましょう。例えば、手取り月収43万円で3人世帯の場合、生活費が毎月26万円、貯蓄が4万円とすれば、住宅ローンの返済に充てられる金額は13万円です。

生活費は家計調査の統計データを参照、貯蓄は金融広報中央委員会の調査データを参照し手取りの10%で算出

月々の返済額を13万円とすると、4,200万円程度の住宅ローンが組めます。毎月必要な支出を差し引いて、余った金額を住宅ローンの返済に充てれば、無理のない返済計画を立てられるでしょう。

住宅ローンの借入額を試算する際、管理費や固定資産税なども含めておく必要があります。

前述のとおり、年収700万円の場合、月々の返済額を10.75万円以内にするのが理想です。現在賃貸物件に住んでいて、10.75万円よりも高い家賃を払っている場合、もっと借入額が多くても大丈夫と思うかもしれません。

しかし住宅を購入すると、固定資産税や火災保険料、修繕費など賃貸ではかからない費用が多く発生します。固定資産税が年間10～15万円程度、火災保険料が年間3,000～10万円程度、分譲マンションの場合、さらに管理費が年間18万円程度、修繕積立金が年間14万円程度必要です。

例えば、現在の賃貸の家賃が12万円の場合、年間144万円まで住宅の費用にあてられます。住宅ローン以外にかかる費用を年間48万円（マンションの場合）と仮定すると、住宅ローンの返済にまわせる金額は144万円－48万円で年間96万円です。

96万円を月換算すると8万円なので、現在の家賃と同じ12万円の返済額では月々4万円の赤字となることがわかります。月々の返済額以外にかかる費用もしっかりと考慮して借入額を決めることが大切です。

月々の負担を減らしたい人は借入期間を長くしましょう。

住宅ローンの借入期間は1～35年までが一般的です。なかには36年以上に設定できる住宅ローンもありますが、取り扱いが一部の金融機関に限られていたり、融資の条件が厳しめであったりするため、主流ではありません。

平均的な借入期間は新築住宅で約30年、中古住宅で約25年です。月々の返済額を減らしたい人は借入期間を長く設定し、余裕があるときに繰上返済して元金を減らすことをおすすめします。

なお、借入期間が長ければ月々の返済額は少なくて済みますが、総借入額が多くなる点がデメリットです。月々の支払い額と総支払額のバランスを考えて借入期間を設定しましょう。

金利タイプを変動金利にすれば金利が抑えられます。金利タイプは「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」の3種類から選択可能です。

変動金利型は他の金利タイプよりも金利が低めに設定されており、市場金利の変化にともない定期的に金利が変動します。とにかく金利を抑えたい人におすすめです。

変動金利型は、借入後に市場金利が低下すると返済額が減少することがメリットといえます。反対に、借入後に市場金利が上昇すると返済額が増加することや、借入時に総返済額が確定しないため、返済計画が立てにくいことがデメリットでしょう。

金利変動のリスクをとりたくない人には全期間固定金利型がおすすめです。全期間固定金利型は、返済開始から完済まで金利が変わらないため、返済計画が立てやすい点がメリットといえます。

金利が高い傾向がある点や、借入後に市場金利が低下しても返済額が下がらないことがデメリットでしょう。

固定金利選択型は、当初5年、10年など一定期間の金利を固定できる金利タイプです。一般的に固定金利期間終了後は変動金利へ移行します。

子どもの教育費などで支出が多い期間を固定金利にして、その間は金利の上昇に左右されず返済できる点がメリットです。

デメリットは、借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくいことや、借入後に市場金利が上がれば返済額が増えることでしょう。

3つの金利タイプのなかから自分のライフプランに合うものを選択することで無理のないローン返済が可能です。

35年の場合よりも月々の返済額が約1.4万円増える代わりに、総支払額は約155万円減少し、利息は約595万円になります。

借入期間30年の場合と比較すると、月々の返済額は約1.9万円増加し、総支払額は約153万円減少、35年の場合と比較すると月々の返済額は約3.3万円増加し、総支払額は約308万円減少する結果となりました。

まず、年収700万円で3,470万円を借り全期間固定金利2.13%の場合の例を見てみましょう。条件を借入期間35年・元利均等・固定金利・当初金利2.13%で設定すると、月々の返済額は約11.7万円、総支払額は約4,925万円です。

利息だけで1,455万円かかることがわかります。

次に、年収700万円で3,470万円を借り、10年固定金利1.115%の場合の例を見てみましょう。

条件を借入期間35年・元利均等・固定金利・当初金利1.115%（10年）、残期間金利1.541%で計算すると、月々の返済額は当初金利で約9.9万円、残期間金利で約10.4万円で、総支払額は約4,347万円です。

全期間固定金利2.13%の場合と比較すると、月々の返済額は当初金利の10年間は約1.8万円安く、残りの25年は約1.3万円安くなります。利息は約877万円で、全期間固定金利2.13%の場合より約578万円少ない結果となりました。

ただし、固定金利期間終了後は変動金利へ移行するのが一般的です。金利の変動により、シミュレーション結果よりも総支払額が高くなる可能性がある点に注意しましょう。

最後に、年収700万円で3,470万円借り、変動金利0.389%の場合の例を見てみましょう。条件を借入期間35年・元利均等・変動金利・当初金利0.389%で設定すると、月々の返済額は当初金利で約8.8万円で、総支払額は約3,712万円です。

利息は約242万円で、全期間固定金利2.13%よりも1,213万円、10年固定金利1.115%の場合よりも635万円と大幅に減少します。

仮に金利が2.1％に上がれば、年収700万円の場合月々の返済額は約11.6万円、総支払額は約4,902万円で、全期間固定金利2.13%の月々の返済額約11.7万円、総支払額約4,925万円とほとんど差がなくなります。

日本ではゼロ金利政策以降、超低金利が続いていますが、2022年1月31日に長期金利が6年ぶりに高値を更新しました。これにともない主要銀行が住宅ローン金利を引き上げた実績もあるため、あまり楽観視しないようにしましょう。

また変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」という2つのルールがあります。

5年ルールは、市場金利が変わっても5年間は返済額が変わらないというルールです。変動金利の金利が見直されるのは5年に一度のため、急に返済額が増えることはありません。

125％ルールは、金利の見直し後に金利が大幅に上昇しても、返済額が見直し前の125％以上にはならないというルールです。例えば、見直し前の返済額が月10万円であれば、見直し後の返済額は月12.5万円以下に設定されます。

しかし、見直し後の返済額を超えた金額は払わなくていいわけではないため注意しましょう。上限を超えた場合は未払い利息として繰り延べられるため、総支払額は増加していきます。

完済予定時期に元金や未払い利息が残っていれば、全額を一括返済しなければなりません。金利が上昇した場合に返済できる余力があるか確認しておくことが重要です。

ライフイベントにかかる費用も試算に含めておくことが必要です。

夫婦共働きの収入を合算して住宅ローンを組んだ場合、出産や育児などで片方の収入が減れば返済が困難になる可能性があります。

子育てをしながら職場復帰するのであれば、時短勤務を選択する人もいるため、収入が元どおりになるとは限りません。

また、子供が成長した際にかかる教育費なども考慮しておきましょう。高校入学から大学卒業までにかかる教育費は、子ども1人あたり約1,000万円です。

共働きで働けるうちに十分な貯蓄をしておくなど、ライフイベントで世帯収入が減っても滞りなくローン返済ができるように備えておくことをおすすめします。

住宅ローン控除が受けられるかもチェックしておきましょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を新築または購入した場合、年末時点でのローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除される制度です。新築住宅で原則13年間、既存住宅で原則10年間控除が受けられます。

住宅ローン控除を利用すれば、還付金によって実質的に金利の負担を減らすことが可能です。

住宅ローン控除を受けるための主な要件を確認しましょう。

• 自らが居住するための住宅
• 床面積が50㎡以上
• 合計所得金額が2,000万円以下
• 住宅ローンの借入期間が10年以上
• 引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居
• 昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合

なお、住宅ローン控除を受けるには確定申告をする必要があります。忘れずに手続きしましょう。