世帯年収1,000万で住宅ローンはいくらが目安？無理のない借入額は？

住宅ローンの借入限度額は、金融機関によっても異なりますが、年収1,000万円の人なら8,000万円が目安です。借入限度額の基準は、年収に占めるローン返済額の割合を指す、返済負担率が用いられます。目安としては、年収の30〜35％くらいの返済額が上限です。

例えば、8,000万円を35年かけて返済すると、月々の返済額は24万6,518円になります。年収1,000万円の手取り収入は、各種税金や社会保険料などを差し引くと、約721万円です。

ボーナスを加味せずに12等分してみると、1か月あたりの手取りは約60万円。月々24万円以上の返済では、返済負担率も約40％と高くなるので負担が大きいといえるでしょう。

上記はあくまで目安であり、頭金や金利などの諸条件でも借入限度額は変化します。より詳細なシミュレーションをしてみてたい人は、住宅ローンでよく利用される「フラット35」の「年収から借入可能額を計算」を参考にしてみてください。

住宅ローンの借入額は、年収の約5〜7倍を目安にするとよいでしょう。住宅ローンでどのくらいの借入が可能かを考える際には、年収倍率を用います。年収倍率とは、購入したい住宅の価格が、年収の何倍かを表す指標のこと。

フラット35の「2021年度 フラット35利用者調査」によれば、年収倍率は新築なら6.5〜7.5倍、中古なら5〜6倍が目安です。年収1,000万円世帯なら、新築で6,500〜7,500万円（年収倍率6.5〜7.5倍）、中古で5,000〜6,000万円（年収倍率5〜6倍）が、借入額の目安だと考えられます。

月々の返済額は、新築で20万〜23万1,000円、中古で15万4,000〜18万4,000円です。新築の場合、手取りに対する返済負担率は30％以上になってしまうので、目安といえども負担は大きいといえるでしょう。一方、中古であれば約26〜約30.6％の返済負担率に収まります。

住宅ローンの返済額は、手取り年収の20〜25％に抑えるのがおすすめです。住宅金融支援機構が発表している「住宅ローン利用者の実態調査」でも、返済額を手取り年収の25％以内に抑えている世帯が半数以上。なかでも、15〜20％の世帯が最も多くなっています。

例えば、年収1,000万円の手取りは、月々約60万円です。返済負担率25％で考えると、月の支払額は15万円程度に抑えるのが理想的。返済額が月15万円の場合、返済期間35年、固定金利2.13％での借入可能額は4,438万円になります。

借入限度額は、30〜35％の返済負担率が目安です。しかし、限度いっぱいに借りてしまうと、生活を圧迫する可能性が高まります。住宅ローンを利用する際は、返済負担率を20〜25％に抑えるのが無理なく返済するコツです。

返済負担率から適切な返済額がイメージしにくいときには、毎月の支出額を参考にして、住宅ローンの返済額を試算するのがおすすめです。総務省統計局の「家計調査 家計収支編 二人以上の世帯」を参考にしてみると、父・母・子ども2人の4人世帯の1か月あたりの支出は、約30万円とされています。

手取り月収が60万円で、手取りの10％（6万円）を支出に回したとすると、24万円を住宅ローンの返済に充てられる計算です。月の返済額が24万円の場合、返済期間35年、固定金利2.13％での借入可能額は、7,101万円になります。

毎月必要になる支出や貯蓄を差し引いて、余った金額に余裕をもたせて住宅ローンの返済に充てると、無理のない返済計画が立てられますよ。

住宅を購入する際には、住宅ローン以外の関連費用も考慮しなければいけません。戸建てとマンションのいずれかに関わらず、住宅を所有するといくつかの関連費用が発生します。

戸建てとマンションに共通する関連費用としては、土地や家屋を所有している人に課される固定資産税が挙げられます。土地と家屋の評価額によって異なるものの、年間で10〜15万円程度が必要です。加えて、火災保険や地震保険料などで、年間数千〜数万円ほどかかります。

マンション特有の関連費用は、管理費・修繕積立金です。国土交通省の「平成30年度 マンション総合調査結果」によると、管理費の平均や約1万5,000円、修繕積立金の平均は約1万2,000円。月に2〜3万円程度、年間で22〜33万円ほどの費用が発生します。

戸建ての場合は管理費や修繕積立金はありませんが、老朽化や破損に対応するためのメンテナンス費の積立が必要です。トータルすると、住宅の購入後は年間で50万円ほどの出費があると想定しておく必要があります。

住宅ローンの借入期間は、1〜35年が一般的で、借入期間が長いほど月々の返済負担は少なくなります。月々の負担を軽くしたい人は、借入期間を長くするとよいでしょう。

国土交通省の「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」によると、借入期間の平均は新築で約30年、中古で約25年です。多くの人が、借入期間を長期にしていることがわかります。

借入期間を長くすると返済額は減るものの、利息負担は大きくなるのが難点です。月々の負担を少なくしたい人は、借入期間を長くしつつ、余裕のあるときには毎月の返済とは別にまとまった額を返済する、繰り上げ返済をしていくのがよいでしょう。

借入期間が35年、借入額が4,438万円、全期間固定金利型（金利2.13%）でシミュレーションしてみると、月々の返済額は14万9,992円、総支払額は6,299万6,693円になります。手取り月収に対する返済負担率は24.9％です。

3つの期間のなかで、総支払額は最も高くなるものの、月々の返済額は低く抑えられる結果となりました。月々の返済負担を減らしたいといった人は、借入期間を長めにするとよいでしょう。

借入期間を30年にして、同じく借入額が4,438万円、全期間固定金利型（金利2.13%）では、月々の返済額は16万6,937円、総返済額は6,009万7,194円です。手取り月収に対する返済負担率は27.8％でした。

35年に比べて、月々の返済額は2万円弱増加する一方で、総支払額は約290万円も抑えられます。月々の負担は増加しても、総返済額を減らしたい人は、返済負担を考えたうえで、借入期間を短くするのがよいでしょう。

借入期間を25年にして、同じく借入額が4,438万円、全期間固定金利型（金利2.13%）の場合では、月々の返済額は19万927円、総返済額は5,727万8,284円です。手取り月収に対する返済負担率は31.8％でした。

3タイプのなかでは最も月々の返済負担が重い一方、総返済額は30年と比べて約270万円、35年との比較では約570万円も少なくなります。

月々の返済額の負担を少なくしたい人は、借入期間を長くするのがおすすめです。総返済額を抑えたい人は、無理のない範囲で借入期間を短くするとよいでしょう。

金利を全期間固定金利型で2.13%、借入期間を35年、借入額を4,438万円でシミュレーションしてみると、月々の返済額は14万9,992円、総支払額は6,299万6,693円になります。手取り月収に対する返済負担率は24.9％です。

金利は3タイプのなかで最も高く、総支払額でも最大で1,500万円以上の差が出る結果となりました。

固定金利期間選択型で、当初10年の金利を1.115％、以降を1.541％とした場合の月々の返済額は、当初10年間は12万7,670円、10年以降は13万4,275円、総支払額は5,560万2,757円です。手取り月収に対する当初10年間の返済負担率は21.2％で、10年以降では22.3％になります。

全期間固定金利型と比べて、月々の返済額は当初10年で約2万円、以降の期間でも1万5,000円ほど安くなり、総返済額は約740万円も抑えられる結果になりました。

固定金利期間選択型は、全期間固定金利型よりも金利を抑えたいが、なるべく金利の変動リスクを取りたくない人に向いているといえるでしょう。

変動金利型で、金利0.537％の場合の月々の返済額は11万5,931円、総返済額は4,869万861円です。3つのなかでは月々の返済額・総返済額ともに最も低くなります。手取り月収に対する返済負担率は19.3％でした。

試算結果は、借入から完済まで0.537％の金利が保たれた場合です。金利が上昇すれば返済額が高くなってしまう可能性も考えられますが、125％ルールが適用されるので、金利上昇後の5年間は急激に増加することはありません。

例えば、返済額が125％増えたとすると、月々の返済額は11万5,931円から14万4913円になり、2万8,982円の増加にとどまります。増加したとしても、全期間固定金利（2.13％）の返済額よりも安いのがポイントです。

金利をなるべく抑えたい人や、金利の変動リスクを許容できる人は変動金利型がおすすめといえます。

1つの物件に対して、夫婦がそれぞれ申し込みをするペアローンを利用すれば、住宅ローン控除を最大化できます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用することで、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除できる制度です。所得税から控除しきれないケースでは、翌年度の住民税も控除されます。

税負担が軽減されるので、ぜひ利用したい減税制度だといえるでしょう。ペアローンを組めば、2人分の住宅ローン控除を受けられ、1人で住宅ローンを利用するよりも節税できます。

加えて、団体信用生命保険（団信）に2人とも加入できるのが大きなメリット。団体信用生命保険とは、ローンの返済途中に死亡したり、高度障害を負ってしまったりした場合に、ローン残債の支払い義務が免除されるものです。

2人とも団体信用生命保険に加入していれば、片方に万が一のことがあっても、もう片方に支払いの負担がかかることがありません。

一方、ペアローンは住宅ローンを2本契約する形になるので、事務手数料などにかかる費用が2倍になるのがデメリット。また、ローンを申し込む人が、契約社員・個人事業主・パートタイマーなどの場合は、返済能力の観点から審査が通りにくくなります。

夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む収入合算を利用すれば、借入額を増やすことが可能です。2人とも住宅ローンに申し込むペアローンと違い、申し込みをする人が主たる債務者になり、もう1人は連帯保証人として扱われます。

申し込むのは1人だけなので、事務手数料をはじめとした諸費用が1本分になるのがメリットです。申し込みをする本人の支払能力が認められれば、もう1人は契約社員やパートタイマーなどでも審査に通りやすい傾向もあります。

収入合算のデメリットは、住宅ローン控除が主たる債務者しか適用されないことです。ただし、主たる債務者以外にも、返済義務を発生させる連帯債務型ならば、2人分の控除が受けられます。

団体信用生命保険に加入できるのが、主たる債務者だけなところもデメリット。主たる債務者以外が死亡したり、高度障害を負ったりしても、ローンの支払い義務は免除されません。

借入額を増やしたい人や、ペアローンが通りにくいと思われる人は、メリットとデメリットをよく考えたうえで収入合算を検討するのがおすすめです。

共働き世帯で住宅ローンを組むときは、どちらかが働けなくなる可能性も考えて、借入金額に余裕をもたせるのが重要です。

例えば、出産をするとある程度の期間は働けません。育休中に申請すると給付される、育児休業給付金を利用したとしても、約33〜50％ほど月収が少なくなります。子育てのために時短勤務にしても、以前の給与水準は保てない可能性のほうが高いでしょう。

共働き世帯の手取り金額にも注意が必要です。例えば、片方の年収が700万円でもう一方が300万円の年収1,000万円と、どちらか1人が将来的に年収1,000万になって家計を支える場合では、手取り収入で差が出てしまいます。

各種税金や保険料の支払いを加味すると、年収700万円の手取りの金額は524万円、300万円は235万円で、計759万円です。一方で、1人で年収1,000万円の手取り収入は721万円。両者の手取りの金額を比較すると、毎月3万1,000円の差が生じます。

共働き世帯では、どちらかの年収が上がったとしても、手取りの減少を考慮して借入金額に余裕をもたせるのがおすすめです。

借入金額は、定年までに完済できる借入期間や金額を目安にするのも大切なポイントです。定年後の収入は基本的に年金のみになるので、定年以降もローンの支払があると家計も負担がかかります。

総務省統計局の「高齢者世帯・特定世帯の家計」によれば、高齢者夫婦世帯の実支出平均は、26万846円。また、厚生労働省年金局の「令和元年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、夫婦2人が厚生年金を受け取る場合は、1か月あたり約29万円の給付になります。

年金以外の収入源がなく、月に10万円の住宅ローンを払うとすると、年金約29万円-支出26万846円-住宅ローン10万円＝毎月約7万円の不足です。完済するまでに毎月7万円貯蓄が減っていくと考えると、負担はかなり重いといえます。

住宅ローンの借入金額を決めるときには、定年までに完済できる借入期間と、借入金額に設定するのがおすすめです。

固定金利選択型と変動金利型の金利タイプは、金利上昇リスクに注意が必要です。変動金利は定期的に金利が見直され、上昇すると毎月の返済額も上がり、返済が苦しくなってしまう可能性があるため注意しましょう。

企業や個人への融資をしやすくし、お金の流れを活発にさせることを目的とした、ゼロ金利政策以降、日本では超低金利が続いています。しかし、2022年1月31日には、長期金利が6年ぶりに高値を更新。主要銀行が住宅ローンの金利を引き上げた件もあるので、楽観視はしないほうがよいでしょう。

ただし、変動金利が上昇したとしても、返済額はこれまでの125％以上に増やしてはいけない125％ルールがあります。例えば、月々10万円の返済であれば、金利がどれだけ上昇しても、次に返済額が見直されるときは12万5,000円までしか増加しません。

金融機関によっては、125％ルールが適用されない住宅ローンもあるので、変動金利を利用するときは必ず確認しておきましょう。

住宅ローンを組む際には、金利が上昇して返済額が増えたとしても、無理なく払える余力があるかをしっかりと見極めておくことが重要です。

子どもがいる家庭では、教育にかかる費用も含めて返済プランを考えましょう。多くの人が住宅ローンが支払えなくなる理由のひとつに、教育費用の増加があるからです。

例えば、一般社団法人全日本任意売却支援協会の「住宅ローンが払えなくなる3つの理由」内の「住宅ローンの返済が難しくなった理由」では、住宅ローンが払えなくなる理由の第4位に「教育費・養育費の増加」がランクインしています。

日本政策金融公庫の「教育費負担の実態調査」を参考にしてみると、子どもが高校入学から大学卒業までにかかる費用の平均は、942万5,000円です。この金額はあくまで平均なので、高校も大学も私立の場合はさらに支出が増加します。

ローンを組む際は、子どもの教育にかかる金額も加えたうえで、年間の支出額を試算するのが大切だといえるでしょう。