不動産投資の利回りの計算方法は？相場や最低ラインも解説

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、不動産収益の目安を把握するのに役立つ利回りです。表面利回りは、物件の購入価格に対する1年間の家賃収入の割合を示します。

不動産の広告や情報サイトに掲載されている利回りは、表面利回りか後述の「想定利回り」である場合が多いです。表面利回りや想定利回りには、不動産運用にかかる経費などが含まれていないため、あくまで物件を比較検討する際の参考にとどめておきましょう。

実際に不動産を運用する場合は、後述の実質利回りを参考にしてください。

実質利回りは運用コストを考慮した利回りで、1年間の家賃収入から不動産運用にかかる諸経費を差し引いた収益率を示します。諸経費とは、固定資産税・都市計画税・管理費・火災保険料・修繕積立金・仲介手数料などです。

実質利回りは運用コストを考慮しているため、収益予想の精度が表面利回りよりも高い特徴があります。家賃収入が高い場合や、物件購入価格が低い場合でも、物件購入時や運用時の経費がかさめば実質利回りは低くなる点に注意が必要です。

想定利回りは、満室を想定した際の利益率を示したもので、新築の投資用マンションや入居者がいない空室の物件を販売する際などに使われる利回りです。

立地などの条件がよくすぐ満室にできれば問題ありませんが、仮に運用1年目の入居率が50％であれば、実際の利回りは想定利回りの50％になります。

都心から離れていて利便性が悪い物件などは空室ができる可能性が高く、必ずしも想定どおりの利回りになるとはいえません。想定利回り以外の条件にも目を向けてしっかりと検討することが必要です。

表面利回りの計算式は、年間家賃収入÷物件価格×100です。

2,000万円で住宅を購入し、家賃10万円で賃貸すると仮定して具体例を見てみましょう。年間家賃収入は、10万円×12か月＝120万円です。

表面利回りの計算式は年間家賃収入÷物件価格×100なので、あてはめると120万円÷2,000万円×100＝6％で、表面利回りは6％とわかります。

表面利回りは年間家賃収入と物件価格だけで計算できるので、物件を比較検討する際に気軽に用いることができるでしょう。

実質利回りは、物件購入に必要な経費や不動産運用を続けるうえで継続的に支払う必要があるさまざまな経費を考慮して計算します。

実質利回りの計算式は、（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋取得時の諸経費）×100です。

実質利回りの具体例を、表面利回りの場合と同じ物件価格、年間家賃収入で確認しましょう。

2,000万円で購入した住宅の家賃が10万円の場合、年間家賃収入は「10万円×12か月＝120万円」です。さらに、年間の運用にかかる諸経費を20万円、物件取得時の諸経費を150万円とします。

実質利回りの計算式は（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋取得時の諸経費）×100なので、あてはめると（120万円－20万円）÷（2,000万円＋150万円）×100＝4.6％で、実質利回りは4.6％です。

同条件での表面利回りは6％でしたが、さまざまな諸経費を考慮することで、実質利回りは4.6％だとわかりました。このように、表面利回りと実質利回りには大きな差が出るのが一般的です。

運用を始めてから想定外の経費に戸惑うことがないよう、必ず実質利回りを確認しておきましょう。

想定利回りは表面利回りと似ていますが、表面利回りが空室状況を含めて計算するのに対し、想定利回りは満室の場合を想定して計算するのがポイントです。

例えば、マンションの売り出し時点での入居数が30戸中25戸としましょう。表面利回りは25戸分の年間家賃収入で計算しますが、想定利回りは満室の30戸分の年間家賃収入で計算します。

想定利回りの計算式は、満室時の想定年間家賃収入÷販売価格×100です。

空室状況によって利回りに大きな差が生じるので、さまざまな条件を想定して試算しておきましょう。

駅から遠いなど利便性の低い物件は、販売価格が低いため利回りは高くなりますが、物件自体のニーズが低く空室になるリスクが高いのが特徴です。空室が続けば、当初の想定よりも利回りが低くなります。

また、管理状態の悪い中古物件も販売価格が低いため利回りが高くなりますが、修繕やリフォームが早い段階で必要になるかもしれません。そうなれば、想定外の出費が増えてしまいます。

高利回りであることだけを理由に物件を選択してしまうと、思わぬ落とし穴があるため注意しましょう。

物件情報に記載された利回りには注意しましょう。

物件情報には表面利回りが記載されている場合が多いものの、不動産投資は購入時や運用時にさまざまな経費がかかります。表面利回りは諸経費を考慮しないため、表面利回りだけで物件のよしあしを判断するのは危険です。必ず実質利回りを確認しましょう。

実質利回りが記載されている場合は、その物件にいつから人が住んでいるか、実際の家賃と周辺家賃相場との開きがどのくらいかを確認することが重要です。

実質利回りは、現在住んでいる入居者の家賃をもとに算出されている可能性があります。入居者が新築時から10年住んでいれば、家賃は新築時のままでしょう。仮にその入居者が退去すれば、次は築10年の周辺家賃相場で入居者を募集するため、利回りは下がってしまいます。

周辺家賃相場を調べて、入居者が変わることによる利回り低下のリスクをあらかじめ把握しておきましょう。

修繕積立金は将来的に値上がりするため、それを考慮すると利回りを維持することは困難です。

物件が古くなるとニーズが減るため家賃を下げざるを得なくなりますが、反対に修繕費が必要になるため実質利回りが低下します。

不動産会社によっては、新築物件の販売時に実質利回りを高く見せるために、あえて修繕積立金を低く抑える場合もあるので注意してください。

上記のような不動産投資のリスクを回避するためには、質の高い不動産投資会社を選択することが重要です。人気の不動産投資会社について知りたい人は、以下の記事を参考にしましょう。